2014. 1. 甲은 선순위 권리자가 없는 乙의 X상가건물을 보증금 1억원, 월차임 40만원에 임차하여 대항요건을 갖추고 확정일자를 받았다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ①甲이 3기의 차임 상당액을 연체한 경우, 乙은 甲의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
- ②임대기간에 대하여 별도의 약정이 없는 경우, 그 기간은 1년으로 본다.
- ③甲이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 X건물에 대한 경매를 신청하는 경우, 甲의 건물명도의무이행은 집행개시의 요건이다.
- ④甲이 X건물의 환가대금에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건이 배당요구 종기까지 존속하여야 한다.
- ⑤보증금이 전액 변제되지 않는 한 X건물에 대한 경매가 실시되어 매각되더라도 甲의 임차권은 존속한다.
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정답 ③ — 상가건물 임대차보호법은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결에 따라 경매를 신청하는 경우 건물의 명도를 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 명시하고 있다.
선지별 오답 이유
- ① 3기 차임 연체는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나이므로 옳은 설명이다. (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
- ② 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항에 따르면 임대차 기간에 대한 별도의 약정이 없거나 약정한 기간이 1년 미만인 경우 그 기간은 1년으로 보므로 옳은 설명이다.
- ③ 상가건물 임대차보호법 제8조 제2항은 임차인이 보증금반환청구채권에 기초하여 경매를 신청하는 경우, 건물의 명도를 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정하므로 틀린 설명이다.
- ④ 임차인이 경매절차에서 보증금을 우선변제받기 위해서는 대항요건(점유 및 사업자등록)을 배당요구 종기까지 계속 유지하여야 하므로 옳은 설명이다.
- ⑤ 경매로 X건물이 매각되더라도 보증금이 전액 변제되지 않는 한, 임차권은 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있으므로 옳은 설명이다. (상가건물 임대차보호법 제8조 제4항)
관련 개념
상가건물 임대차보호법은 상가 건물을 임차하여 사업자등록을 마친 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하여 보증금을 보호한다. 특히 임차인의 보증금 회수를 돕기 위해 경매 신청 시 명도 의무의 특례를 두며, 보증금이 전액 변제되지 않은 경우에는 임차권의 존속을 인정한다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과