甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙의 저당권은 소멸한다.
- ②戊가 임대인 丙의 지위를 승계한다.
- ③甲이 적법한 배당요구를 하면 乙보다 보증금 2억원에 대해 우선변제를 받는다.
- ④甲은 戊로부터 보증금을 전부 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.
- ⑤丁이 甲보다 매각대금으로부터 우선변제를 받는다.
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정답 ① — 乙의 저당권은 경매의 말소기준권리가 되므로, 매각에 의해 소멸한다. 임차인 甲의 임차권은 乙의 저당권보다 후순위이므로, 경매로 소멸하여 매수인 戊에게 대항할 수 없다.
선지별 오답 이유
- ① 乙의 저당권은 가장 선순위 저당권으로서 경매의 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 소멸한다. 따라서 乙의 저당권 소멸 주장은 옳다.
- ② 임차인 甲의 대항력은 乙의 저당권보다 후순위이다. 따라서 甲의 임차권은 경매로 소멸하고, 戊는 임대인 丙의 지위를 승계하지 않으므로 이 주장은 틀렸다.
- ③ 甲의 우선변제권은 乙의 저당권 설정 이후에 취득되었으므로, 乙보다 우선변제를 받을 수 없다. 따라서 甲이 乙보다 우선변제 받는다는 주장은 틀렸다.
- ④ 甲의 임차권은 선순위 저당권인 乙의 저당권으로 인해 경매로 소멸하므로, 甲은 戊에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 없다. 따라서 이 주장은 틀렸다.
- ⑤ 丁의 저당권은 임차인 甲이 대항요건과 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 이후에 설정되었으므로, 丁은 甲보다 우선변제를 받을 수 없다. 따라서 이 주장은 틀렸다.
관련 개념
주택임대차보호법상 대항력 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권에는 대항할 수 없다. 경매 시 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 경매로 소멸하며, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하지 않는다. 임차인의 우선변제권은 확정일자를 기준으로 등기된 담보물권과 순위를 다투며, 선순위 담보권자에게는 후순위이다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과