[공인중개사 1차 제34회(2023) 73번] 甲은 건물 소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차한 후, 그 지상에 Y… 정답과 해설

甲은 건물 소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차한 후, 그 지상에 Y건물을 신축하여 소유하고 있다. 위 임대차계약이 종료된 후, 甲이 乙에게 Y건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사하는 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

민법 및 민사특별법

①특별한 사정이 없는 한 Y건물이 미등기 무허가건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
②임대차기간이 만료되면 甲이 Y건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이다.
③Y건물이 X토지와 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되었다면, 甲은 Y건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있다.
④甲의 차임연체를 이유로 임대차계약이 해지된 경우, 甲은 매수청구권을 행사할 수 없다.
⑤甲이 적법하게 매수청구권을 행사한 후에도 Y건물의 점유ㆍ사용을 통하여 X토지를 계속하여 점유ㆍ사용하였다면, 甲은 乙에게 X토지 임료 상당액의 부당이득반환의무를 진다.

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정답 ③ — 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 임대차 목적 토지 위에 있고 독립된 건물로서의 효용을 갖는 것이어야 합니다. 따라서 건물이 임대차 목적 토지 외에 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 건립된 경우, 그 전체에 대해 매수청구권을 행사할 수는 없습니다.

① 미등기 무허가 건물이라도 건물이 독립적인 것으로 토지의 정착물로서 효용을 갖추고 있다면 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있습니다. 등기나 허가는 요건이 아닙니다.
② 지상물매수청구권은 토지 임차인의 보호를 위한 민법의 강행규정입니다. 따라서 임차인에게 불리한 약정으로서 임대차 종료 시 건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효입니다.
③ Y건물이 임대차 목적 토지 외에 제3자 소유 토지 위에 걸쳐 건립되었다면, 그 건물 전체에 대해 매수청구를 할 수는 없습니다. 매수청구권은 임대차 목적 토지 위에 있는 부분에 한하여 행사할 수 있습니다.
④ 임대차계약이 임차인의 차임연체와 같은 채무불이행으로 해지된 경우에는 임차인의 귀책사유로 인한 것이므로, 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.
⑤ 지상물매수청구권 행사로 매매계약이 성립한 후에도 임차인이 건물의 점유·사용을 통해 토지를 계속 사용하였다면, 임차인은 임대인에게 그 기간 동안의 토지 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 합니다.

[공인중개사 1차 제34회(2023) 73번]