甲은 2023. 1. 5. 乙로부터 그 소유의 X주택을 보증금 2억원, 월 임료 50만원, 기간은 계약일로부터 1년으로 정하여 임차하는 내용의 계약을 체결하고, 당일 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받아 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다. 다음 중 주택임대차보호법의 적용에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①甲은 2023. 1. 6. 오전 영시부터 대항력을 취득한다.
- ②제3자에 의해 2023. 5. 9. 경매가 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲은 경매절차에서 배당요구를 하지 않아도 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.
- ③乙이 X주택을 丙에게 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.
- ④甲이 2기의 차임액에 달하는 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 인정되지 않는다.
- ⑤묵시적 갱신이 된 경우, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
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정답 ② — 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 우선변제권을 행사하기 위해 반드시 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 없이 자동으로 우선변제를 받을 수는 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 임차인은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 대항력을 취득하므로, 2023년 1월 5일에 요건을 갖추었다면 2023년 1월 6일 0시부터 대항력을 취득하는 것이 옳습니다.
- ② 확정일자를 갖춘 임차인이 경매절차에서 보증금에 대한 우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없으므로 이 설명은 틀립니다.
- ③ 주택임대차보호법에 따라 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하며, 양도인인 종전 임대인은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하게 되므로 이 설명은 옳습니다.
- ④ 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 이 설명은 옳습니다.
- ⑤ 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 2년으로 보므로 이 설명은 옳습니다.
관련 개념
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법입니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 발생하며, 대항력에 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 경매 시 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리이지만, 이를 행사하려면 배당요구를 해야 합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과