2013. 2. 1. 甲은 乙의 서울 소재 X주택을 보증금 7천만원, 임대기간 1년으로 하여 임차하면서, 같은 날 입주와 동시에 주민등록을 마쳤다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ①2014. 1. 1. 乙은 甲에게 500만원의 보증금 증액을 청구할 수 있다.
- ②2014. 3. 1. 甲이 임차권의 존속을 주장하더라도 乙은 약정기간의 만료를 이유로 甲에게 X주택의 인도를 청구할 수 있다.
- ③2013. 6. 1. 동거가족이 없는 甲이 자신의 주민등록을 다른 주소로 이전하였더라도 계속하여 X주택에 거주하고 있었다면 대항력은 유지된다.
- ④2012. 12. 1. 乙이 丙에게 X주택에 대하여 근저당권을 설정해 주었더라도 甲은 3,500만원의 한도에서 丙보다 우선변제를 받을 수 있다.
- ⑤2013. 7. 1. 乙이 丁에게 X주택을 양도한 후 임대차기간이 만료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲은 丁에 대하여만 보증금의 반환을 청구할 수 있다.
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정답 ⑤ — 주택임대차보호법에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 임대차기간 만료 후 임차인은 새로운 소유자인 양수인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다.
선지별 오답 이유
- ① 주택임대차보호법상 보증금 증액 청구는 임대차 계약 또는 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없으며, 증액비율도 5%를 초과할 수 없습니다. 2014.1.1.은 임대차 개시일인 2013.2.1.로부터 1년이 지나지 않았고, 500만원은 보증금 7천만원의 5%인 350만원을 초과하므로 청구할 수 없습니다.
- ② 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간을 1년으로 정했더라도 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 따라서 2014.3.1.에 甲은 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 乙은 약정 기간 만료를 이유로 X주택의 인도를 청구할 수 없습니다.
- ③ 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 합니다. 동거가족 없이 임차인 甲이 자신의 주민등록을 다른 주소로 이전하면 대항력을 상실하게 되므로, 계속 거주하더라도 대항력은 유지되지 않습니다.
- ④ 최우선변제권 적용 기준은 담보물권(근저당권) 설정 당시의 법률입니다. 2012.12.1. 당시 서울 지역의 소액임차인 범위는 보증금 7,500만원 이하이고, 최우선변제액은 2,500만원이었습니다. 甲의 보증금 7천만원은 이 기준에 해당하므로 2,500만원의 한도에서 최우선변제를 받을 수 있으며, 3,500만원의 한도에서 받는다는 내용은 틀립니다.
- ⑤ 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 甲이 이미 대항력을 갖춘 상태에서 X주택이 丁에게 양도되었으므로, 임대차기간이 만료되면 임대인의 지위를 승계한 丁에게만 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
관련 개념
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 대항력과 우선변제권 등의 제도를 통해 임차인의 주거 안정을 도모합니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖추면 제3자에게 임차권을 주장할 수 있게 하며, 최우선변제권은 소액임차인이 보증금 중 일부를 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있도록 합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과