[공인중개사 1차 제26회(2015) 22번] 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)… 정답과 해설

다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 총투자액: 10억원
○ 지분투자액: 6억원
○ 세전현금수지: 6,000만원/년
○ 부채서비스액: 4,000만원/년
○ (유효)총소득승수: 5

부동산학개론

①(유효)총소득: 2억원/년
②순소득승수: 10
③세전현금수지승수: 10
④(종합)자본환원율: 8%
⑤부채감당률: 2.5

선지를 골라 바로 채점해 보세요.

정답 ④ — 주어진 총투자액과 (유효)총소득승수를 활용하여 (유효)총소득을 계산하고, 세전현금수지와 부채서비스액을 통해 순영업소득을 구합니다. 이를 바탕으로 각 선지에 제시된 지표들을 계산하면, 종합자본환원율이 10%로 산정되어 선지의 8%와 다르므로 해당 선지가 틀린 값입니다.

선지별 오답 이유

① 유효총소득은 총투자액 10억원과 (유효)총소득승수 5를 이용하여 $EGI = TI / GIM = \frac{1,000,000,000}{5} = 200,000,000$ 원/년으로 계산됩니다. 따라서 이 선지는 옳습니다.
② 순영업소득(NOI)은 세전현금수지(CFBT)와 부채서비스액(DS)의 합이므로 $NOI = CFBT + DS = 60,000,000 + 40,000,000 = 100,000,000$ 원/년입니다. 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값으로 $NIM = \frac{1,000,000,000}{100,000,000} = 10$ 입니다. 따라서 이 선지는 옳습니다.
③ 세전현금수지승수는 지분투자액 6억원을 세전현금수지 6,000만원으로 나눈 값으로 $CFBTM = \frac{600,000,000}{60,000,000} = 10$ 입니다. 따라서 이 선지는 옳습니다.
④ 종합자본환원율은 순영업소득 1억원을 총투자액 10억원으로 나눈 값으로 $OAR = \frac{100,000,000}{1,000,000,000} = 0.10 = 10\%$ 입니다. 선지의 8%와 다르므로 이 선지는 틀립니다.
⑤ 부채감당률은 순영업소득 1억원을 부채서비스액 4,000만원으로 나눈 값으로 $DCR = \frac{100,000,000}{40,000,000} = 2.5$ 입니다. 따라서 이 선지는 옳습니다.

[공인중개사 1차 제26회(2015) 22번]

선지별 오답 이유

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