부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ①할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.
- ②회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
- ③순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.
- ④투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
- ⑤투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교·선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
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정답 ① — 할인현금수지법은 투자 기간 동안 발생하는 현금흐름을 모두 반영하고 화폐의 시간 가치를 고려하여 투자 의사결정을 돕는 분석 기법이므로, 현금흐름을 반영하지 못한다는 설명은 틀렸다.
선지별 오답 이유
- ① 할인현금수지법은 부동산 투자기간 동안의 모든 현금흐름을 상세히 반영하며, 화폐의 시간가치를 고려하여 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 분석합니다. 따라서 현금흐름을 반영하지 못한다는 설명은 잘못되었습니다.
- ② 회계적 이익률법은 장부상의 회계적 이익을 투자액으로 나눈 비율을 사용하는 방법으로, 화폐의 시간가치를 전혀 고려하지 않는 비할인기법에 해당합니다.
- ③ 순현재가치(NPV)는 유입의 현재가치에서 유출의 현재가치를 뺀 값입니다. 만약 NPV가 0이라면 유입의 현재가치와 유출의 현재가치가 같다는 의미이므로, 수익성지수(PI)는 이 됩니다.
- ④ 투자안의 경제성 분석에서 민감도 분석은 임대료, 공실률 등 주요 투입요소의 변화가 순현재가치(NPV)와 같은 투자성과 지표에 미치는 영향을 파악하여 위험을 측정하는 데 유용합니다.
- ⑤ 동일한 투자금액을 가진 여러 투자안을 비교할 때는 순현재가치(NPV)가 0보다 크고 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 기업 가치 또는 부의 극대화 원칙에 부합합니다.
관련 개념
부동산 투자분석기법은 크게 화폐의 시간가치를 고려하는 할인법(예: NPV법, IRR법, PI법)과 고려하지 않는 비할인법(예: 회계적 이익률법, 어림셈법)으로 나뉩니다. 할인법은 장기 투자에 적합하며 미래 현금흐름의 현재가치를 계산하여 투자 타당성을 판단합니다. 비할인법은 계산이 간단하지만 화폐의 시간가치와 투자기간 중 현금흐름을 반영하지 못하는 한계가 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과