[공인중개사 1차 제26회(2015) 72번] 임차인의 권리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) 정답과 해설

임차인의 권리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

민법 및 민사특별법

①임차물에 필요비를 지출한 임차인은 임대차 종료 시 그 가액증가가 현존한 때에 한하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②건물임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인으로부터 부속물을 매수한 경우, 임대차 종료 전에도 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다.
③건물소유를 목적으로 한 토지임대차를 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상건물의 보존등기를 하면, 토지임대차는 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
④건물소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료된 경우, 임차인은 계약갱신의 청구 없이도 매도인에게 건물의 매수를 청구할 수 있다.
⑤토지임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지통고 할 수 있으나, 임대인은 그렇지 않다.

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정답 ③ — 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 그 지상 건물의 보존등기를 마치면, 비록 토지 임대차 자체는 등기하지 않았더라도 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 발생한다. 이는 민법상 임차인 보호를 위한 특별 규정이다.

① 필요비는 임차물의 보존을 위해 지출한 비용으로, 지출 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. 가액 증가가 현존해야 하는 요건은 유익비 상환 청구에 해당한다.
② 건물 임차인의 부속물 매수청구권은 임대차 기간이 종료된 때에 행사할 수 있는 권리이다. 따라서 임대차 종료 전에는 행사할 수 없다.
③ 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차는 등기하지 않았더라도, 임차인이 그 지상 건물의 보존등기를 하면 그때부터 제3자에 대하여 토지 임대차의 효력이 생긴다(민법 제622조). 이는 대항력 확보를 위한 규정이다.
④ 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료된 경우, 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구하고 임대인이 이를 거절할 때 비로소 지상 건물 매수청구권을 행사할 수 있다.
⑤ 토지 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 되므로, 임대인과 임차인 모두 언제든지 해지통고를 할 수 있다.

[공인중개사 1차 제26회(2015) 72번]