다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)
○ 가능총소득: 5,000만원
○ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%
○ 유지관리비: 가능총소득의 3%
○ 부채서비스액: 1,000만원
○ 화재보험료: 100만원
○ 개인업무비: 가능총소득의 10%
○ 기대이율 4%, 환원율 5%
- ①6억원
- ②7억 2,000만원
- ③8억 2,000만원
- ④9억원
- ⑤11억 2,500만원
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ④ — 평가대상 근린생활시설의 순영업소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 유지관리비 및 화재보험료를 공제하여 4,500만원으로 산정됩니다. 이 순영업소득을 환원율 5%로 나누면 수익가액은 9억원이 됩니다.
선지별 오답 이유
- ① 6억원이라는 금액은 순영업소득을 잘못 계산했거나 환원율을 다르게 적용한 결과입니다. 정확한 계산을 통해 도출되지 않는 값입니다.
- ② 7억 2,000만원은 본 문제의 조건을 모두 적용하여 산출되는 수익가액과 일치하지 않습니다. 순영업소득 산정 및 환원율 적용에 오류가 있을 경우 나올 수 있는 값입니다.
- ③ 8억 2,000만원은 문제에서 주어진 정보를 바탕으로 수익가액을 계산했을 때 도출되는 값이 아닙니다. 특히 영업경비의 항목을 잘못 구분했을 가능성이 있습니다.
- ④ 9억원이라는 금액이 올바른 수익가액입니다. 가능총소득 5,000만원에서 공실손실상당액(250만원)을 제외한 유효총소득 4,750만원에서 영업경비(유지관리비 150만원 + 화재보험료 100만원 = 250만원)를 공제한 순영업소득 4,500만원을 환원율 5%로 나누어 정확히 9억원이 계산됩니다.
- ⑤ 11억 2,500만원은 순영업소득 계산 시 개인업무비나 부채서비스액을 잘못 포함하거나, 환원율을 다르게 적용했을 때 나올 수 있는 금액으로 올바른 수익가액이 아닙니다.
관련 개념
수익환원법은 부동산으로부터 기대되는 순수익을 자본환원율로 환원하여 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 이때 **순영업소득(NOI)**은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 값으로, 부채서비스액이나 개인업무비 등은 영업경비에 포함되지 않습니다. **환원율**은 순영업소득을 가치로 전환시키는 이자율로서 투자자가 요구하는 수익률을 반영합니다. 수익가액은 로 계산합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과