甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙의 채무변제의무와 甲의 가등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다.
- ②甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다.
- ③乙이 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 이로써 丙에게 대항할 수 있다.
- ④丙은 청산기간이 지나면 그의 피담보채권 변제기가 도래하기 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
- ⑤甲의 가등기담보권 실행을 위한 경매절차에서 X토지의 소유권을 丁이 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸하지 않는다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ② — 가등기담보 등에 관한 법률에 따르면, 채권자는 청산기간이 지나고 청산금을 지급해야 소유권을 취득할 수 있으며, 이 요건을 위반하여 청산금을 지급하기 전에 본등기를 마친 경우 그 본등기는 효력이 없습니다. 이는 채무자 및 후순위 권리자를 보호하기 위한 강행규정입니다.
선지별 오답 이유
- ① 乙의 채무변제의무와 甲의 가등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다는 선지는 일반적인 담보권의 소멸 및 말소에 관한 원칙으로, 채무의 변제와 담보권의 말소는 동시이행 관계에 있습니다. 가등기담보권 역시 그 부종성에 따라 채무 변제 시 말소 의무가 발생하며 이는 대법원 판례를 통해서도 확인된 내용이므로 옳은 진술입니다. 다만, 이 문항에서는 가등기담보법의 특별 규정을 묻는 것이 주된 출제 의도로 판단됩니다.
- ② 가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항 및 제2항에 따라 채권자는 채무자에게 담보권 실행을 통지한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 청산금을 지급하고 소유권을 취득할 수 있습니다. 만약 채권자가 청산금을 지급하기 전에 본등기를 마친 경우, 그 본등기는 효력이 없다고 명시되어 있으므로 이 선지는 옳습니다.
- ③ 가등기담보 등에 관한 법률 제11조에 의하면, 채무자(乙)가 청산금에 관한 권리를 양도하더라도 이는 후순위 권리자(丙)에게 대항할 수 없습니다. 이는 후순위 권리자의 청산금에 대한 권리를 보호하기 위한 규정입니다. 따라서 丙에게 대항할 수 있다는 진술은 틀립니다.
- ④ 가등기담보법 제12조에 따라 후순위 권리자(丙)는 선순위 가등기담보권이 실행될 때 자신의 채권 변제기가 도래하기 전이라도 담보권 실행을 위한 경매를 청구할 수 있습니다. 그러나 '청산기간이 지나면'이라는 조건은 문제의 소지가 있습니다. 청산기간이 지나고 선순위 채권자가 소유권을 취득해 버리면 X토지 자체에 대한 경매 청구는 불가능해질 수 있습니다. 경매 청구권은 보통 청산 절차 진행 중에 후순위 권리자 보호를 위해 인정되는 권리입니다.
- ⑤ 담보권 실행을 위한 경매 절차에서 매수인이 목적물의 소유권을 취득하게 되면, 그 목적물에 존재하던 담보권은 원칙적으로 소멸합니다. 이는 선순위 가등기담보권(甲의 권리)이 실행되든, 다른 담보권이 실행되든 동일하게 적용됩니다. 따라서 甲의 가등기담보권 또한 경매를 통해 丁이 소유권을 취득하면 소멸하므로, 소멸하지 않는다는 진술은 틀립니다.
관련 개념
가등기담보권은 채무자가 채무를 변제하지 않을 경우 담보 목적인 부동산의 소유권을 취득하여 채권 변제에 충당하는 것을 목적으로 하는 담보권입니다. 주로 '가등기담보 등에 관한 법률'에 의해 규율되며, 채무자 보호를 위해 채권자가 담보권을 실행할 때 반드시 청산절차를 거치도록 하고 있습니다. 이 절차에는 채무자에게 통지하고 최소 2개월의 청산기간을 두는 것이 포함됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과