甲과 乙은 2017. 1. 25. 서울특별시 소재 甲소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 500만원으로 하는 임대차계약을 체결한 후, 乙은 X건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「상가건물 임대차보호법」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(일시사용을 위한 임대차계약은 고려하지 않음)
| ㄱ. 甲과 乙이 계약기간을 정하지 않은 경우 그 기간을 1년으로 본다. ㄴ. 甲으로부터 X건물을 양수한 丙은 甲의 지위를 승계한 것으로 본다. ㄷ. 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다. ㄹ. 乙은 사업자등록 신청 후 X건물에 대하여 저당권을 취득한 丁보다 경매절차에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. |
- ①ㄷ
- ②ㄱ, ㄹ
- ③ㄴ, ㄷ
- ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
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정답 ④ — 지문의 임대차 계약은 서울 소재 상가건물로 보증금 5억원, 월차임 500만원이므로 환산보증금은 10억원입니다. 2017년 서울의 상가건물 임대차보호법 적용 기준 환산보증금 6억 1천만원을 초과하므로, 법의 모든 규정이 적용되는 것은 아닙니다. 따라서 존속기간, 차임 연체 해지 사유, 우선변제권에 대한 설명은 틀립니다.
선지별 오답 이유
- ① ㄷ은 차임 연체액이 3기에 달해야 임대차계약을 해지할 수 있으므로 틀린 설명입니다. 그러나 ㄱ과 ㄹ도 틀린 설명이므로, ㄷ만을 정답으로 고른 것은 적절하지 않습니다.
- ② ㄱ은 계약기간을 정하지 않은 경우 일반 민법에 따라 해지 통고가 가능하며 1년으로 의제되지 않으므로 틀린 설명이고, ㄹ은 우선변제권 규정이 환산보증금 초과 계약에는 적용되지 않아 틀린 설명입니다. 하지만 ㄷ 또한 틀린 설명이므로, 이 조합은 모든 틀린 설명을 포함하지 않습니다.
- ③ ㄴ은 상가건물 임대차보호법상 대항력 규정은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 적용되므로 임대인의 지위 승계는 올바른 설명입니다. 따라서 ㄴ이 포함된 이 조합은 정답이 될 수 없습니다.
- ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ은 모두 상가건물 임대차보호법의 환산보증금 초과 임대차 계약에 적용되는 법리에 비추어 틀린 설명입니다. 따라서 이 조합이 지문에서 틀린 것을 모두 고른 정답입니다.
- ⑤ ㄴ은 임대인의 지위 승계에 관한 것으로 올바른 설명이므로, ㄴ이 포함된 이 조합은 틀린 설명을 모두 고른 것이 아닙니다.
관련 개념
상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 환산보증금액을 기준으로 적용 범위가 달라집니다. 환산보증금이 일정액을 초과하는 임대차의 경우, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호, 차임 연체와 해지(3기), 표준계약서 작성 등의 일부 규정만 적용됩니다. 존속기간 보장이나 우선변제권과 같은 중요한 규정들은 환산보증금액이 법정 기준 이하인 경우에만 적용됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과