개업공인중개사가 선순위 저당권이 설정되어 있는 서울시 소재 상가건물(상가건물 임대차보호법이 적용됨)에 대해 임대차기간 2018. 10. 1.부터 1년, 보증금 5천만원, 월차임 100만원으로 임대차를 중개하면서 임대인 甲과 임차인 乙에게 설명한 내용으로 옳은 것은?
- ①乙의 연체차임액이 200만원에 이르는 경우 甲은 계약을 해지할 수 있다.
- ②차임 또는 보증금의 감액이 있은 후 1년 이내에는 다시 감액을 하지 못한다.
- ③甲이 2019. 4. 1.부터 2019. 8. 31. 사이에 乙에게 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 2019. 10. 1. 임대차계약이 해지된 것으로 본다.
- ④상가건물에 대한 경매개시 결정등기 전에 乙이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청한 때에는, 보증금 5천만원을 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있다.
- ⑤乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태에서 2019. 1. 5. 甲이 상가건물을 丙에게 매도한 경우, 丙의 상가건물 인도청구에 대하여 乙은 대항할 수 없다.
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정답 ⑤ — 상가건물 임대차보호법상 임차인의 대항력은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳐야 발생합니다. 지문에서 임차인 乙이 임대차의 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태이므로, 건물 양수인 丙에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 없어 丙의 인도 청구에 대항할 수 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 乙의 월차임이 100만원이므로 연체차임액이 200만원으로는 계약 해지 사유가 되지 않습니다.
- ② 상가건물 임대차보호법은 차임 또는 보증금의 증액 청구의 경우 1년 이내에는 다시 증액하지 못한다고 규정하고 있으나, 감액 청구에 대해서는 이러한 제한을 두고 있지 않습니다.
- ③ 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(법정갱신). 따라서 계약이 해지된 것으로 보지 않습니다.
- ④ 임차인이 경매개시 결정등기 전에 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우, 보증금 중 일정액(소액보증금)은 선순위 저당권자보다 우선변제받을 수 있습니다. 그러나 보증금 5천만원 전체를 우선변제받을 수 있는 것은 아니며, 서울의 경우 일정액(당시 2,200만원)만 최우선변제 대상이 됩니다.
- ⑤ 상가건물 임대차보호법상 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 乙이 등기 및 사업자등록을 마치지 못한 상태이므로, 건물을 매수한 丙에게 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다.
관련 개념
상가건물 임대차보호법은 상가 임차인의 지위 보호를 위해 마련된 특별법입니다. 주요 내용은 임차인의 대항력, 우선변제권, 계약갱신 요구권, 차임 연체 시 계약 해지 등입니다. 대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 통해 발생하며, 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 우선변제받을 수 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과