甲은 乙소유의 X주택에 관하여 乙과 보증금 3억원으로 하는 임대차계약을 체결하고 2018. 3. 5. 대항요건과 확정일자를 갖추었다. 丙은 2018. 5. 6. X주택에 관하여 저당권을 취득하였고, 甲은 2020. 3. 9. X주택에 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①甲은 임차권등기의 비용을 乙에게 청구할 수 있다.
- ②甲이 2020. 3. 10. 다른 곳으로 이사한 경우, 대항력을 잃는다.
- ③乙의 임차보증금반환의무와 甲의 임차권등기말소의무는 동시이행의 관계에 있다.
- ④경매가 2020. 6. 9. 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲이 배당요구를 하지 않으면 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.
- ⑤만약 2020. 4. 5. 丁이 X주택을 보증금 2억원에 임차하여 대항요건을 갖춘 다음 X주택이 경매된 경우, 丁은 매각대금에서 丙보다 우선변제를 받을 수 있다.
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정답 ① — 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대인의 보증금반환의무 불이행으로 인해 이루어지는 것이므로, 그 등기 관련 비용은 임대인이 부담해야 한다.
선지별 오답 이유
- ① 임차권등기명령에 따른 임차권등기 관련 비용은 임대인의 보증금 미반환으로 인한 채무불이행에 의해 발생한 것이므로, 임차인은 임대인에게 이 비용을 청구할 수 있습니다.
- ② 임차권등기가 완료되면 임차인이 해당 주택에서 다른 곳으로 이사하더라도 주택임대차보호법상 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않고 유지됩니다.
- ③ 임차인의 임차권등기말소의무는 임대인의 보증금반환의무에 대하여 동시이행 관계가 아닙니다. 임대인의 보증금반환의무가 선이행되어야 하는 의무입니다.
- ④ 임차권등기가 완료된 임차인은 민사집행법상 경매절차에서 등기된 임차권에 의하여 배당요구를 하지 않아도 그 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있습니다.
- ⑤ 丁은 2020. 4. 5.에 대항요건을 갖추었으므로 2018. 5. 6. 저당권을 취득한 丙보다 후순위 채권자입니다. 따라서 丁은 丙보다 우선변제를 받을 수 없습니다.
관련 개념
주택임대차보호법상 임차권등기명령 제도는 임대차가 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있도록 하는 제도입니다. 등기명령에 의한 임차권등기는 강제경매절차에서 저당권 등과 동일하게 취급되어 별도의 배당요구 없이도 배당받을 수 있으며, 이때 발생하는 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과