매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 민사집행법에 따른 부동산경매에 관하여 설명한 내용으로 틀린 것은?
- ①매수인은 매각 대상 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐진 후 유치권을 취득한 자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
- ②차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
- ③매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
- ④재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
- ⑤후순위 저당권자가 경매신청을 하였더라도 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
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정답 ① — 경매개시결정 등기 이후에 취득한 유치권은 민사집행법상 매수인에게 대항할 수 없으므로, 매수인은 해당 유치권으로 담보하는 채무를 변제할 책임이 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 경매개시결정 기입등기 이후에 유치권을 취득한 경우, 이는 경매 절차의 안정성을 해칠 우려가 있어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 매수인은 이러한 유치권에 대한 변제 책임을 지지 않습니다.
- ② 차순위매수신고는 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다는 민사집행법의 규정은 올바른 설명입니다.
- ③ 매수인이 매각대금을 모두 납부한 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 것은 민사집행법상 경매절차의 기본적인 원칙입니다.
- ④ 재매각은 종전 매수인의 대금 미납으로 인해 다시 진행되는 절차이므로, 종전 매수인은 재매각에 참여할 수 없고 이미 납부한 매수신청의 보증금도 반환받을 수 없습니다.
- ⑤ 경매 매각으로 인해 부동산에 설정된 저당권은 순위에 관계없이 모두 소멸하며, 해당 채권은 매각대금에서 배당 절차를 통해 변제됩니다.
관련 개념
민사집행법상 부동산경매는 채권자의 만족을 위한 강제집행 절차이며, 매수신청대리인은 이 절차를 대리합니다. 매수인은 매각대금 완납 시 소유권을 취득하며, 저당권과 같은 담보물권은 원칙적으로 소멸됩니다. 유치권은 경매개시결정 기입등기 시점을 기준으로 그 대항력 유무가 결정되는 중요한 권리이므로, 매수신청대리인은 이를 위임인에게 정확히 설명해야 합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과