乙이 甲으로부터 건물의 소유를 목적으로 X토지를 10년간 임차하여 그 위에 자신의 건물을 신축한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①특별한 사정이 없는 한 甲이 X토지의 소유자가 아닌 경우에도 임대차 계약은 유효하게 성립한다.
- ②甲과 乙 사이에 반대약정이 없으면 乙은 甲에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ③乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다.
- ④10년의 임대차 기간이 경과한 때 乙의 지상건물이 현존하는 경우 乙은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
- ⑤乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 특약이 없는 한 甲은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
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정답 ③ — 임차인이 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 후 지상 건물을 등기하면 그 건물의 등기 시부터 임대차는 제3자에게 효력이 있으므로, 임대차를 등기하지 않았더라도 건물 등기로 대항력을 갖는다.
선지별 오답 이유
- ① 임대차는 채권계약이므로 임대인이 목적물의 소유자가 아니더라도 유효하게 성립할 수 있습니다. 이는 판례가 일관되게 인정하는 부분입니다.
- ② 민법 제621조에 따라 임차인은 당사자 간 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차 등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있으며, 이는 임차인의 대항력 확보를 위한 중요한 권리입니다.
- ③ 민법 제622조 제1항은 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 경우, 지상 건물을 등기하면 그때부터 제3자에게 임대차의 효력이 생긴다고 규정합니다. 따라서 임대차 자체를 등기하지 않았더라도 건물을 등기하면 제3자에 대한 대항력을 갖습니다.
- ④ 민법 제643조(지상권 소멸청구와 매수청구권) 및 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)가 준용되어 임대차 기간 만료 시 지상 건물이 현존하는 경우 임차인은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다.
- ⑤ 민법 제640조에 따라 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차에서도 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
관련 개념
건물 소유 목적 토지 임차권은 민법상 특별히 보호되는 임차권으로, 지상물매수청구권, 갱신청구권 등 임차인을 위한 강력한 권리가 인정됩니다. 특히 임대차 등기 없이도 지상 건물의 등기로 제3자에 대한 대항력을 확보할 수 있도록 하는 민법 제622조는 중요한 규정입니다. 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일반 민법상 토지 임대차에 적용됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과