다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10 %
○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5 %
○ 대상부동산의 가치구성비율
: 토지(60 %), 건물(40 %)
○ 토지환원율: 5 %, 건물환원율: 10 %
○ 환원방법: 직접환원법
○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법
- ①396,000,000원
- ②440,000,000원
- ③550,000,000원
- ④770,000,000원
- ⑤792,000,000원
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ③ — 먼저 유효총소득에서 운영경비를 차감하여 순운영소득 38,500,000원을 계산한다. 그 후 물리적 투자결합법을 적용하여 종합환원율 7%를 산출하고, 순운영소득을 종합환원율로 나누어 대상부동산의 수익가액 550,000,000원을 산정한다.
선지별 오답 이유
- ① 396,000,000원 선지는 유효총소득(EGI)에 해당하는 금액으로, 운영경비를 차감한 순운영소득을 계산해야 하며, 이를 환원율로 나누어 수익가액을 구해야 한다.
- ② 440,000,000원 선지는 가능총소득(PGI)에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 고려하지 않았거나, PGI를 10%의 환원율로 단순 계산했을 때 나올 수 있는 금액으로 올바른 수익가액이 아니다.
- ③ 550,000,000원 선지는 지문의 조건에 따라 정확하게 산출된 순운영소득과 종합환원율을 적용하여 계산한 수익가액으로 정답이다.
- ④ 770,000,000원 선지는 순운영소득을 토지환원율인 5%로만 나누었을 경우()에 해당하며, 건물환원율을 포함한 종합환원율을 적용해야 한다.
- ⑤ 792,000,000원 선지는 유효총소득(EGI) 39,600,000원을 토지환원율인 5%로만 나누었을 경우()에 해당하며, 순운영소득과 종합환원율을 바르게 적용하지 않은 결과이다.
관련 개념
수익환원법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원 또는 할인하여 가액을 산정하는 감정평가 방법이다. 직접환원법은 순수익을 환원율로 직접 나누어 수익가액을 산정하며, 물리적 투자결합법은 토지와 건물의 구성비율과 개별 환원율을 사용하여 종합환원율을 도출한다. 순운영소득(NOI)은 가능총소득(PGI)에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 차감한 유효총소득(EGI)에서 다시 운영경비(OE)를 공제하여 산출한다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과