[공인중개사 1차 제34회(2023) 22번] 甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당… 정답과 해설

甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50 %
○ 연간 저당상수: 0.12
○ 가능총소득(PGI): 5,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10 %
○ 영업경비비율: 유효총소득의 28 %

부동산학개론

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정답 ① — 부채감당률은 순영업소득을 부채 서비스액으로 나누어 계산합니다. 주어진 조건을 활용하여 순영업소득 3,240만원과 대출금액 2억 5천만원에 저당상수를 적용한 부채 서비스액 3,000만원을 산출한 후 계산하면 1.08이 됩니다.

① 순영업소득(NOI)은 유효총소득(EGI) 4,500만원에서 영업경비 1,260만원을 차감한 3,240만원입니다. 부채 서비스액은 대출원금 2억 5천만원에 연간 저당상수 0.12를 곱한 3,000만원입니다. 따라서 $DCR = \frac{32,400,000}{30,000,000} = 1.08$ 이므로 이 선지가 정답입니다.
② 순영업소득(NOI)과 부채 서비스액(Debt Service)의 계산 과정에서 오류가 발생했을 경우 나올 수 있는 오답이므로, 각 항목의 정확한 산출이 중요합니다.
③ 주어진 정보를 바탕으로 정확한 계산을 진행하면 1.50이 아닌 다른 값이 도출됩니다. 산식의 각 구성 요소를 명확히 이해하고 적용해야 합니다.
④ 계산 결과 1.67은 도출되지 않습니다. 이는 순영업소득 또는 부채 서비스액 중 어느 한쪽의 계산이 잘못되었을 때 나타날 수 있는 결과입니다.
⑤ 제시된 조건을 정확히 반영하여 부채감당률을 계산하면 1.80이 아닌 1.08이 나옵니다. 각 단계별 계산에 유의해야 합니다.

[공인중개사 1차 제34회(2023) 22번]