A광역시장은 관할구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업(개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정사업시행자: 지방공사)과 환지방식(예정사업시행자: 도시개발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은?(단, 보상금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)
- ①수용방식은 환지방식에 비해 세금감면을 받기 위한 대토(代土)로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다.
- ②수용방식은 환지방식에 비해 사업시행자의 개발토지(조성토지) 매각부담이 크다.
- ③사업시행자의 사업비부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다.
- ④사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
- ⑤개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다.
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정답 ⑤ — 환지방식은 토지 소유자에게 개발 이익이 귀속되는 장점이 있지만, 사업 시행을 위한 토지 소유자의 동의 요건이 수용방식보다 복잡하고 여러 단계에서 요구되므로 절차가 더 간단하다는 진술은 사실과 다르다.
선지별 오답 이유
- ① 수용방식은 현금 보상금을 받으므로, 양도소득세 절감 등을 위해 토지소유자들이 개발구역 외부의 다른 토지를 매입하려는 대토 수요가 발생하여 인근 지역의 지가 상승을 유발할 가능성이 크다. 반면 환지방식은 개발된 토지를 돌려받으므로 대토 수요가 상대적으로 적다. 따라서 이 설명은 옳다.
- ② 수용방식의 사업시행자는 모든 토지를 수용하여 개발한 후 전체 조성토지를 직접 매각해야 하므로, 환지방식에 비해 매각에 대한 부담이 크다. 환지방식은 환지 대상 토지는 매각하지 않고, 체비지 등 일부만 매각하여 사업비를 충당하므로 매각 부담이 상대적으로 작다. 따라서 이 설명은 옳다.
- ③ 환지방식은 토지 소유자로부터 토지를 제공받아 개발하고 그 대가로 개발된 토지를 재분배하므로, 사업시행자가 토지 매입을 위한 막대한 초기 자금을 직접 부담할 필요가 없다. 수용방식은 모든 토지에 대한 현금 보상금을 지급해야 하므로 초기 사업비 부담이 훨씬 크다. 따라서 이 설명은 옳다.
- ④ 환지방식은 종전 토지 소유자에게 개발 사업으로 가치가 상승한 토지(환지)를 돌려주므로 개발 이익이 토지 소유자에게 직접 귀속될 가능성이 크다. 수용방식에서는 보상금 외의 개발 이익은 주로 사업시행자에게 귀속된다. 따라서 이 설명은 옳다.
- ⑤ 환지방식은 토지 소유자에게 개발된 토지를 재분배하는 방식이므로, 사업 구역 지정, 환지 계획 수립 등 여러 단계에서 토지 소유자의 동의(면적 및 인원 요건)가 필수적이며 수용방식에 비해 절차가 복잡하고 까다로운 경우가 많다. 수용방식은 공익사업의 경우 토지소유자 동의 요건이 상대적으로 완화되어 있다. 따라서 절차가 간단하다는 설명은 틀렸다.
관련 개념
도시개발사업은 계획적이고 체계적인 도시 개발을 위해 시행되는 사업이다. 크게 수용 또는 사용 방식, 환지 방식, 그리고 이 둘을 혼합한 혼용 방식으로 나뉜다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 전량 매입하여 개발한 후 분양하는 방식이며, 환지방식은 토지 소유자가 토지를 제공하고 개발 후 개발된 토지를 다시 돌려받는 방식이다. 두 방식은 사업 주체, 자금 조달 방법, 개발 이익의 귀속 주체, 그리고 토지 소유자의 동의 절차 등에서 중요한 차이를 보인다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과