[공인중개사 1차 제35회(2024) 36번] 다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율… 정답과 해설

다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금:
가능총수익(PGI)의 10%
○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20%
○ 환원방법: 직접환원법
○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액:
500,000,000원

부동산학개론

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정답 ① — 계산된 순영업소득(NOI)은 35,000,000원이며, 대상부동산의 시산가액이 500,000,000원이므로 환원율은 순영업소득을 시산가액으로 나누어 7.0%로 산정된다. 즉, 환원율

R = \frac{NOI}{V}

공식을 적용한 결과이다.

① 가능총수익(PGI)에서 공실손실상당액 및 대손충당금 5,000,000원을 차감한 유효총소득(EGI) 45,000,000원에서 운영경비 10,000,000원을 제외한 순영업소득(NOI) 35,000,000원을 대상부동산의 시산가액 500,000,000원으로 나누면 0.07, 즉 7.0%가 도출되므로 정답이다.
② 순영업소득(NOI)을 36,000,000원으로 잘못 계산하거나 시산가액을 다르게 적용했을 때 나올 수 있는 값으로, 올바른 환원율 계산 결과와는 차이가 있다.
③ 이 값은 순영업소득(NOI)이 40,000,000원으로 잘못 계산되었을 때 시산가액으로 나누어 산출될 수 있는 값으로, 제시된 조건에 부합하지 않는다.
④ 정확한 계산을 통해 7.0%가 도출되므로, 8.1%는 순영업소득(NOI)이나 시산가액 중 하나가 잘못 적용된 결과이다.
⑤ 이 값은 순영업소득(NOI)이 45,000,000원, 즉 유효총소득(EGI)과 동일하다고 잘못 계산했을 경우 나올 수 있는 값이다.

[공인중개사 1차 제35회(2024) 36번]