매도인 甲과 매수인 乙사이의 X주택에 관한 계약이 적법하게 해제된 경우, 해제 전에 이해관계를 맺은 자로서 ‘계약해제로부터 보호되는 제3자’에 해당하지 않는 자는?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자
- ②乙의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자
- ③乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 저당권을 취득한 자
- ④乙과 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 마친 자
- ⑤乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 자
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정답 ① — 계약 해제 시 보호되는 제3자는 해제된 계약으로부터 발생한 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기 등 완전한 권리를 취득한 자를 의미합니다. 소유권이전등기청구권의 압류는 채권에 대한 압류일 뿐, 부동산 자체에 대한 물권적 권리나 이에 준하는 권리를 취득한 것으로 볼 수 없어 보호되는 제3자에 해당하지 않습니다.
선지별 오답 이유
- ① 乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자는 채권에 대한 압류권자일 뿐, 부동산 자체에 대한 완전한 물권적 권리를 취득한 자로 볼 수 없어 계약해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않습니다.
- ② 乙의 책임재산이 된 X주택을 가압류한 자는 乙 명의로 소유권등기가 완료된 X주택에 가압류를 실행하여 부동산에 대한 이해관계를 등기부상에 공시하였으므로 보호되는 제3자에 해당합니다.
- ③ 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 저당권을 취득한 자는 부동산에 대한 물권인 저당권을 등기하여 취득하였으므로 보호되는 제3자에 해당합니다.
- ④ 乙과 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 마친 자는 비록 가등기가 본등기는 아니지만, 부동산에 대한 장래의 물권 취득을 공시하는 등기이므로 보호되는 제3자에 해당합니다.
- ⑤ 乙명의로 소유권이전등기가 된 X주택에 관하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 자는 주택임대차보호법에 따라 대항력을 갖춘 임차인으로서 물권에 준하는 보호를 받으므로 보호되는 제3자에 해당합니다.
관련 개념
계약 해제는 소급효가 있으나, 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 여기서 보호되는 제3자는 해제된 계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 새로운 이해관계를 맺고, 등기나 대항요건을 갖추어 완전한 권리를 취득한 자를 의미합니다. 단순히 채권을 양도받거나 채권에 대해 압류·가압류를 한 경우에는 보호되는 제3자에 해당하지 않는다는 것이 판례의 태도입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과