甲의 저당권이 설정되어 있는 乙소유의 X주택을 丙이 임차하려고 한다. 개업공인중개사가 중개의뢰인 丙에게 임대차계약 체결 후 발생할 수 있는 상황에 관하여 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①丙이 X주택을 인도받고 그 주소로 동거하는 자녀의 주민등록을 이전하면 대항력이 인정되지 않는다.
- ②丙이 부동산임대차 등기를 한 때에도 X주택을 인도받고 주민등록의 이전을 하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다.
- ③乙이 보증금반환채권을 담보하기 위하여 丙에게 전세권을 설정해 준 경우, 乙은 丙의 전세권을 양수한 선의의 제3자에게 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 있다.
- ④丙이 ｢주택임대차보호법｣상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인인 때에도 甲의 저당권이 실행되면 丙의 임차권은 소멸한다.
- ⑤丙이 임대차계약을 체결한 후 丁이 X주택에 저당권을 설정받았는데, 丁이 채권을 변제받지 못하자 X주택을 경매한 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다.
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정답 ④ — 丙의 임차권은 선순위 저당권인 甲의 저당권 실행 시 소멸하며, 최우선변제권은 보증금의 일부를 우선 변제받을 수 있는 권리일 뿐 임차권을 존속시키는 효력은 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 동거하는 자녀의 주민등록 이전도 주택임대차보호법상 대항력 요건인 주민등록에 해당하므로, 丙의 대항력은 인정됩니다.
- ② 주택임대차 등기를 하면 그 등기 시점부터 대항력이 발생하므로, 등기 후 주민등록을 이전하지 않아도 대항력은 인정됩니다.
- ③ 전세권을 양수한 자는 기존 전세권의 범위 내에서 권리를 승계하므로, 전세권설정자(乙)는 양수인에게 연체차임을 공제하여 대항할 수 있습니다.
- ④ 선순위 저당권(甲)이 존재하는 주택에 임대차계약을 체결한 丙은 최우선변제권이 인정되더라도, 선순위 저당권의 실행으로 주택이 매각되면 丙의 임차권은 소멸하고 임차인은 주택을 인도해야 합니다.
- ⑤ 甲의 저당권이 가장 선순위의 말소기준권리가 되므로, 丁의 저당권 실행으로 매각될 경우 甲의 저당권과 丙의 임차권(甲의 저당권보다 후순위)은 모두 소멸합니다.
관련 개념
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하며, 동거 가족의 주민등록도 유효합니다. 소액임차인의 최우선변제권은 선순위 담보권자에게 우선하여 보증금의 일부를 변제받을 수 있는 권리이나, 임차권을 존속시키는 효력은 없습니다. 부동산 경매 시 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과