감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ①대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
- ②유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
- ③개별분석보다 지역분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
- ④해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
- ⑤인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
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정답 ⑤ — 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로 부동산의 이용이 동질적이며, 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유한다. 개별요인은 대상부동산 자체의 특성에 해당하므로 인근지역 전체가 공유하는 요인으로 볼 수 없다.
선지별 오답 이유
- ① 개별분석은 대상부동산의 개별적인 특성과 효용성을 분석하여 가장 합리적이고 최고 가치를 창출할 수 있는 최유효이용을 판정하는 데 필수적인 단계이다.
- ② 유사지역은 대상부동산이 직접 속해 있지는 않지만, 인근지역과 용도적, 기능적, 경제적으로 유사한 특성을 공유하는 지역을 의미한다. 이는 대상부동산의 가치를 비교 평가하는 데 중요한 자료를 제공한다.
- ③ 감정평가 과정에서는 먼저 지역분석을 통해 대상지역의 전반적인 특성과 표준적 이용을 파악하고, 그 정보를 바탕으로 개별분석을 진행하여 대상부동산의 최유효이용을 판단하는 것이 일반적인 순서이다.
- ④ 지역분석은 대상지역의 토지 이용 상황, 인문·사회·경제적 특성 등을 종합적으로 파악하여 해당 지역 부동산의 표준적인 이용 방식과 평균적인 가격 수준을 결정하는 데 중요한 역할을 한다.
- ⑤ 인근지역은 대상부동산이 속한 지역으로, 용도가 동질적이고 지리적으로 인접하며 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역을 말한다. 선지의 설명에서 '개별요인'을 공유한다고 한 부분은 잘못되었다.
관련 개념
감정평가 시 지역분석은 대상지역의 표준적 이용과 가격 수준을 파악하는 거시적 분석이다.
개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하여 구체적인 가격을 산정하는 미시적 분석이다.
이 두 분석은 상호 보완적이며, 일반적으로 지역분석이 개별분석에 선행하여 이루어진다.
개별분석은 대상부동산의 최유효이용을 판정하여 구체적인 가격을 산정하는 미시적 분석이다.
이 두 분석은 상호 보완적이며, 일반적으로 지역분석이 개별분석에 선행하여 이루어진다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과