개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매에 관하여 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것은?
- ①등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에도 매각으로 소멸되지 않는다.
- ②공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 할 수 있다.
- ③차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
- ④매각 부동산에 대한 인도명령의 신청은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 하여야 한다.
- ⑤재매각절차에서는 전(前)의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ① — 민사집행법상 경매 절차에서 등기된 임차권이라 할지라도 선순위 저당권, 압류채권, 가압류채권 등 매각으로 소멸시킬 선순위 권리에 대항할 수 없다면, 그 임차권은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 소멸되지 않는다는 설명은 틀린 내용입니다.
선지별 오답 이유
- ① 경매 부동산의 등기된 임차권은 그 등기 여부와 관계없이 선순위 저당권 등 대항할 수 없는 권리보다 후순위인 경우, 매각으로 인해 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 해당 선지는 소멸되지 않는다고 설명하여 틀린 내용입니다.
- ② 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령」에 따라 공인중개사인 개업공인중개사는 매수신청대리인으로 등록하지 않더라도 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선은 할 수 있습니다. 다만, 입찰표 작성 등 매수신청 대리 행위는 등록해야 가능합니다.
- ③ 차순위매수신고는 최고가매수신고인이 매각대금을 납부하지 않을 경우를 대비하여 다음 순위 매수희망자가 하는 신고입니다. 차순위매수신고를 할 수 있는 금액은 최고가매수신고액에서 그 매수보증금을 뺀 금액을 넘는 때에만 가능합니다.
- ④ 매각 부동산에 대한 인도명령 신청은 매수인이 매각대금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 하여야 합니다. 이 기간이 지나면 명도소송을 제기해야 합니다.
- ⑤ 재매각 절차는 종전의 매수인이 매각대금을 납부하지 않아 다시 매각하는 경우를 말합니다. 이 재매각 절차에서는 종전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 이전에 납부했던 매수신청 보증금을 돌려 줄 것을 요구할 수 없습니다.
관련 개념
경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 때 법원이 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 그 대금으로 채권자의 빚을 갚는 절차입니다. 경매에서는 소멸주의 원칙이 적용되어, 선순위 권리에 대항할 수 없는 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 개업공인중개사는 경매 부동산의 권리분석 및 취득 알선을 할 수 있으나, 매수신청대리 등록 없이는 입찰 대리 행위는 할 수 없습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과