乙은 건물 소유의 목적으로 甲 소유 X토지를 10년간 월 차임 2백만 원에 임차한 후, X토지에 Y건물을 신축하여 자신의 명의로 보존등기를 마쳤다. 이에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
민법- ①甲은 다른 약정이 없는 한 임대기간 중 X토지를 사용, 수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담한다.
- ②X토지에 대한 임차권등기를 하지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 乙은 X토지에 대한 임차권으로 제3자에게 대항하지 못한다.
- ③甲이 X토지의 보존을 위한 행위를 하는 경우, 乙은 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못한다.
- ④乙이 6백만 원의 차임을 연체하고 있는 경우에 甲은 임대차계약을 해지할 수 있다.
- ⑤甲이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 Y건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.
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정답 ② — 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 토지임차권을 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 대항력이 생기므로(민법 제622조 제1항), 제3자에게 대항하지 못한다고 한 설명은 옳지 않습니다.
선지별 오답 이유
- ① 사용·수익 상태 유지 의무: 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 적극적 의무를 부담하므로 타당한 설명입니다(민법 제623조).
- ② 토지임차권의 대항력 유무: 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차의 경우 토지임차권을 등기하지 않았더라도 임차인이 지상건물을 신축하여 소유권보존등기를 마친 때에는 민법 제622조 제1항에 따라 제3자에 대하여 대항력이 발생하므로 대항하지 못한다는 설명은 틀렸습니다.
- ③ 보존행위에 대한 인용의무: 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못하므로 옳습니다(민법 제624조).
- ④ 차임 연체로 인한 계약해지: 건물 소유 목적의 토지임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는데(민법 제640조, 제641조), 월 차임 2백만 원에서 연체액 6백만 원은 2기 차임액(4백만 원)에 달하므로 해지할 수 있어 타당합니다.
- ⑤ 임차지상 건물에 대한 법정저당권: 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인 소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 인정되므로 옳습니다(민법 제649조).
관련 개념
민법은 토지임차인을 두텁게 보호하기 위하여 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지임차권을 등기하지 않더라도 제3자에 대하여 대항력을 인정합니다(민법 제622조 제1항).
임대인은 임차목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 수선의무를 부담하며, 보존행위에 대해 임차인은 인용의무를 집니다.
차임연체액이 2기분에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 토지임대인이 최후 2년의 차임채권으로 지상 건물을 압류하면 법정저당권이 성립합니다.
임대인은 임차목적물을 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 수선의무를 부담하며, 보존행위에 대해 임차인은 인용의무를 집니다.
차임연체액이 2기분에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 토지임대인이 최후 2년의 차임채권으로 지상 건물을 압류하면 법정저당권이 성립합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과