임대인의 동의가 있는 전대차에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
민법- ①전차인은 전대차계약으로 전대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다.
- ②전차인은 전대차의 차임지급시기 이후 전대인에게 차임을 지급한 것으로 임대인에게 대항할 수 있다.
- ③전차인이 전대차의 차임지급시기 이전에 전대인에게 차임을 지급한 경우, 임대인의 차임청구 전에 그 차임지급시기가 도래한 때에는 임대인에게 대항할 수 있다.
- ④건물전차인은 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물이 현존하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대인에 대하여 이전 전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
- ⑤임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우, 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
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정답 ④ — 민법 제644조의 전차인의 임대청구권 및 매수청구권은 토지임차인이 적법하게 토지를 전대한 경우 토지전차인에게 인정되는 규정이며, 건물전차인에게는 적용되지 않으므로 건물이 현존함을 이유로 임대를 청구할 수 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하지만, 이는 전대차계약상 의무와 임대차계약상 의무 중 적은 한도 내에서 인정되므로 양 계약에서 정한 범위를 초과하여 부담하지 않는다는 설명은 타당합니다.
- ② 전차인이 전대차계약상의 변제기 이후에 전대인에게 적법하게 차임을 지급한 경우, 그 이후에 임대인이 전차인에게 차임을 청구하더라도 전차인은 전대인에 대한 차임 지급 사실로 대항할 수 있으므로 옳은 설명입니다.
- ③ 전차인이 변제기 전에 차임을 지급한 경우 원칙적으로 임대인에게 대항하지 못하지만, 임대인의 차임청구 전에 원래의 차임지급시기가 이미 도래한 경우에는 유효한 변제가 되므로 임대인에게 대항할 수 있어 옳습니다.
- ④ 민법 제644조에 따른 전차인의 임대청구권은 토지임대차에서 지상 시설의 소유 등을 목적으로 한 토지전차인에게 인정되는 권리이며, 건물전차인에게는 이러한 갱신청구 성격의 임대청구권이 인정되지 않으므로 틀린 설명입니다.
- ⑤ 민법 제638조에 따라 임대차계약이 해지통고로 인하여 종료된 때에는 임대인이 동의 있는 전차인에게 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항할 수 없으므로 옳은 설명입니다.
관련 개념
임대인의 동의 있는 전대차에서 전차인은 임대인에게 직접 차임지급의무를 부담하며, 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 전대인에게 지급한 차임으로는 임대인의 차임청구에 대항할 수 있습니다.
반면 민법 제644조의 임대청구권 및 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채목, 목축을 목적으로 한 토지임대차 및 토지전대차에서 토지전차인에게 인정되는 권리입니다.
따라서 토지가 아닌 건물의 전차인에게는 기간 만료 시 건물 현존을 이유로 임대인에게 동일한 조건의 임대를 청구할 권리가 인정되지 않습니다.
반면 민법 제644조의 임대청구권 및 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채목, 목축을 목적으로 한 토지임대차 및 토지전대차에서 토지전차인에게 인정되는 권리입니다.
따라서 토지가 아닌 건물의 전차인에게는 기간 만료 시 건물 현존을 이유로 임대인에게 동일한 조건의 임대를 청구할 권리가 인정되지 않습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과