다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은?
임대단위당 연간예상임대료
× 임대단위 수
= ( A )
- 공실 및 불량부채액
+ 기타소득
= ( B )
- 영업경비
= ( C )
- 부채서비스액
= 세전현금흐름
- 영업소득세
= 세후현금흐름
- ①A 유효총소득, B 순영업소득, C 가능총소득
- ②A 가능총소득, B 순영업소득, C 유효총소득
- ③A 순영업소득, B 가능총소득, C 유효총소득
- ④A 유효총소득, B 가능총소득, C 순영업소득
- ⑤A 가능총소득, B 유효총소득, C 순영업소득
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ⑤ — 부동산 투자 분석 시 현금흐름 측정은 가능총소득에서 출발하여 순서대로 유효총소득, 순영업소득, 세전현금흐름, 세후현금흐름으로 계산됩니다. 지문에서 제시된 계산 흐름에 따라 각 단계별 소득의 명칭을 정확히 파악해야 합니다.
선지별 오답 이유
- ① A에 유효총소득, B에 순영업소득, C에 가능총소득이 들어간다는 선지는 첫 단계인 A가 가능총소득이 아니므로 틀립니다. 현금흐름 분석은 항상 가능총소득부터 시작합니다.
- ② B에 순영업소득, C에 유효총소득이 들어간다는 선지는 유효총소득에서 영업경비를 차감하기 전 단계이므로 B는 유효총소득이어야 하고 C는 순영업소득이어야 합니다. 따라서 순서가 바뀌어 틀립니다.
- ③ A에 순영업소득, B에 가능총소득, C에 유효총소득이 들어간다는 선지는 각 소득의 발생 순서가 전혀 맞지 않아 틀립니다. 가장 먼저 산정되는 것은 가능총소득입니다.
- ④ A에 유효총소득, B에 가능총소득, C에 순영업소득이 들어간다는 선지는 A가 가능총소득이 되어야 하고 B가 유효총소득이 되어야 하므로 틀립니다.
- ⑤ A에 가능총소득, B에 유효총소득, C에 순영업소득이 들어간다는 선지는 부동산 투자 분석 현금흐름 계산 순서에 정확히 부합합니다. 임대단위 수와 임대료를 곱하여 가능총소득을 구하고, 여기서 공실 및 불량부채를 제외하고 기타소득을 더하여 유효총소득을, 영업경비를 빼 순영업소득을 얻습니다.
관련 개념
부동산 투자 분석에서 현금흐름 측정은 다음과 같은 순서로 이루어집니다.
1. 가능총소득(PGI): `단위당 임대료 × 임대단위 수`
2. 유효총소득(EGI): `가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득`
3. 순영업소득(NOI): `유효총소득 - 영업경비`
4. 세전현금흐름(BTCF): `순영업소득 - 부채서비스액`
5. 세후현금흐름(ATCF): `세전현금흐름 - 영업소득세`
1. 가능총소득(PGI): `단위당 임대료 × 임대단위 수`
2. 유효총소득(EGI): `가능총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타소득`
3. 순영업소득(NOI): `유효총소득 - 영업경비`
4. 세전현금흐름(BTCF): `순영업소득 - 부채서비스액`
5. 세후현금흐름(ATCF): `세전현금흐름 - 영업소득세`
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과