다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?
○ 순영업소득(NOI): 연 30,000,000원
○ 부채서비스액(debt service): 연 15,000,000원
○ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40%
○ 대출조건: 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환
○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년): 0.177
- ①3.54
- ②5.31
- ③14.16
- ④20.40
- ⑤21.24
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ③ — 대상 부동산의 총 가치를 부채 서비스액과 대부비율, 저당상수를 활용하여 먼저 계산하고, 그 후 순영업소득을 산정된 총 가치로 나누어 환원이율을 구합니다.
선지별 오답 이유
- ① 3.54 - 환원이율 산정 시 필요한 요소들을 모두 반영하지 못했거나 계산 과정에서 오류가 발생한 결과로 보입니다.
- ② 5.31 - 수익가치 산정에 필요한 총 가치를 잘못 계산했거나 순영업소득과 가치의 관계를 오적용했을 가능성이 있습니다.
- ③ 14.16 - 부채서비스액(1,500만원)을 대부비율(40%)과 저당상수(0.177)의 곱으로 나눈 값(15,000,000 / (0.40 * 0.177) = 약 211,864,407원)으로 부동산 총 가치를 구한 뒤, 순영업소득(3,000만원)을 이 총 가치로 나누면 약 0.14159, 즉 14.16%가 됩니다.
- ④ 20.40 - 지분환원이율과 저당환원이율의 가중평균 방식으로 계산하려 했다면, 개별 환원이율 산정이나 가중치 적용에서 착오가 있었을 것으로 판단됩니다.
- ⑤ 21.24 - 제시된 자료를 기반으로 하는 환원이율 계산 결과와는 큰 차이가 있으므로, 계산 방법이나 수치 대입에 오류가 있었을 것입니다.
관련 개념
환원이율(Capitalization Rate)은 부동산의 순영업소득(NOI)을 해당 부동산의 가치로 나누어 산정하는 지표입니다. 이는 투자된 자본이 얼마나 빠르게 회수될 수 있는지를 나타내는 수익률의 개념을 가집니다. 일반적으로 로 표현되며, 여기서 은 환원이율, 는 순영업소득, 는 부동산 가치를 의미합니다.
본 문제처럼 대출 관련 정보가 주어질 경우, 부채서비스액()과 대부비율(), 저당상수()를 활용하여 총 부동산 가치()를 먼저 도출할 수 있습니다. 즉, 이므로 을 통해 총 가치를 구한 후, 공식을 적용하여 최종 환원이율을 계산합니다.
본 문제처럼 대출 관련 정보가 주어질 경우, 부채서비스액()과 대부비율(), 저당상수()를 활용하여 총 부동산 가치()를 먼저 도출할 수 있습니다. 즉, 이므로 을 통해 총 가치를 구한 후, 공식을 적용하여 최종 환원이율을 계산합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과