경매를 통해 X건물을 매수한 甲은 매각대금을 완납하지 않고 X건물을 乙소유의 Y임야와 교환하기로 乙과 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ①甲과 乙사이의 교환계약은 유효하게 성립한다.
- ②甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우, 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다.
- ③X건물과 Y임야의 가격이 달라 乙이 일정한 금액을 보충하여 지급할 것을 약정한 때에는 매매계약이 성립한다.
- ④매각대금을 완납한 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전한 경우, 甲은 X건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.
- ⑤乙이 시가보다 높은 가액을 Y임야의 시가로 고지한 때에도 특별한 사정이 없으면 甲은 사기를 이유로 교환계약을 취소하지 못한다.
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정답 ③ — 교환계약에서 당사자 일방이 목적물 가격의 차액을 보충하기 위해 금전을 지급하는 경우, 해당 보충금에 대해서는 매매에 관한 규정이 준용되지만, 계약 전체의 성질이 매매계약으로 바뀌는 것은 아닙니다.
선지별 오답 이유
- ① 당사자가 교환의 목적인 재산권을 현실적으로 소유하고 있지 않더라도 교환계약은 당사자 간의 합의만으로 유효하게 성립하는 낙성계약입니다. 따라서 甲이 X건물의 소유권을 아직 취득하지 못했더라도 교환계약은 유효하게 성립합니다.
- ② 甲이 X건물의 소유권을 취득하지 못해 乙에게 소유권을 이전할 수 없게 되는 것은 채무불이행(이행불능)에 해당합니다. 이 경우 乙은 甲에게 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- ③ 민법 제597조에 따라 교환계약 당사자 일방이 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 보충금에 대하여 매매에 관한 규정을 준용합니다. 그러나 이는 보충금에 한하여 매매 규정을 적용한다는 의미이며, 계약 전체가 매매계약으로 전환되는 것은 아니고 여전히 교환계약으로서의 성질을 유지합니다.
- ④ 교환계약은 매매계약과 유사하게 유상계약으로서, 각 당사자는 자신이 이전하는 재산권에 대하여 매도인과 같은 담보책임을 집니다. 따라서 甲이 X건물의 소유권을 이전한 경우 그 건물에 하자가 있다면 甲은 담보책임을 지게 됩니다.
- ⑤ 부동산 거래에서 단순히 시가보다 높은 가액을 고지하는 것은 특별한 사정이 없는 한 기망행위로 보지 않는 것이 판례의 태도입니다. 매매 당사자는 일반적으로 자기 물건의 가치를 높게 평가하여 상대방에게 제시하는 것이 허용되며, 상대방은 스스로 진정한 가치를 판단할 주의의무가 있습니다.
관련 개념
교환계약은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 불요식, 쌍무, 유상계약입니다. 교환계약에 보충금의 지급이 약정되더라도 그 계약의 본질은 교환이며, 보충금에 한하여 매매에 관한 규정이 준용됩니다. 타인의 물건에 대한 교환계약도 유효하게 성립할 수 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과