토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
- ①매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다.
- ②임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
- ③임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구하지 않더라도 특별한 사정이 없으면 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
- ④임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 토지임차권이 소멸한 경우에는 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
- ⑤임대인과 임차인 사이에 임대차기간이 만료하면 임차인이 지상건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 유효하다.
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정답 ② — 토지임차인의 지상물매수청구권은 지상물 소유권을 전제로 하므로, 임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우에는 더 이상 매수청구권을 행사할 수 없다. 이는 형성권 행사의 당연한 전제 요건이다.
선지별 오답 이유
- ① 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않으며, 건물의 객관적 가치 유무만으로 판단한다.
- ② 지상물매수청구권은 지상물 소유자만이 행사할 수 있는 권리이므로, 임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전했다면 더 이상 매수청구권을 행사할 수 없다.
- ③ 기간이 정해진 토지임대차의 경우 원칙적으로 계약 갱신청구를 먼저 하고 임대인이 이를 거절할 때 매수청구권을 행사할 수 있다. 갱신청구 없이 바로 매수청구를 할 수 있는 것은 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 계약이 종료된 경우 등 예외적인 경우에 한정된다.
- ④ 기간의 정함이 없는 토지임대차에서 임대인의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우, 임차인은 갱신청구 없이도 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- ⑤ 지상물매수청구권은 편면적 강행규정이므로, 임차인에게 불리하게 지상물 매수청구권을 배제하는 약정(예: 지상건물 철거 약정)은 특별한 사정이 없으면 무효이다.
관련 개념
토지임차인의 지상물매수청구권은 토지 임대차가 종료될 때 임차인이 설치한 지상물의 가치 보존을 위해 임차인을 보호하는 제도로, 민법 제283조를 준용한다. 이는 임차인의 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임대차기간이 만료한 경우에 임차인이 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절할 때 발생한다. 다만, 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에는 갱신청구 없이 바로 행사할 수 있다. 이 권리는 형성권이며 편면적 강행규정으로, 이에 위반하여 임차인에게 불리한 약정은 무효이다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과