중개업자 甲이 A와 B가 공유하고 있는 X토지에 대한 A의 지분을 매수하려는 乙의 의뢰를 받아 매매를 중개하고자 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무- ①甲과 乙은 「민법」 상의 위임관계에 있지 않으므로 甲은 乙에 대하여 선관주의의무를 부담하지 않는다.
- ②甲은 매매계약서에 A와 B의 주소지를 기재해야 한다.
- ③甲은 A의 지분처분에 대한 B의 동의 여부를 확인해야 할 의무가 있다.
- ④매매계약 체결시에 매매대금은 반드시 특정되어 있어야 한다.
- ⑤甲이 X토지에 저당권이 설정된 사실을 확인하지 않고 중개하였고, 후에 저당권이 실행되어 乙이 소유권을 잃게 된다면, 乙은 甲에게 손해배상을 청구할 수 있다.
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정답 ⑤ — 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 선량한 관리자의 주의의무를 부담하며, 중개대상물의 권리관계 등을 확인하여 설명해야 할 의무가 있습니다. 저당권 등 중요한 권리관계를 확인하지 않아 의뢰인에게 손해가 발생한 경우 중개업자는 손해배상책임을 집니다.
선지별 오답 이유
- ① 중개업자와 의뢰인 간의 관계는 민법상의 위임과 유사하며, 중개업자는 전문 직업인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 부담합니다.
- ② A의 지분을 매수하는 계약이므로, 매매계약서에는 매도인 A와 매수인 乙의 인적 사항을 기재해야 합니다. 공동소유자 B는 이 지분 매매계약의 당사자가 아니므로 B의 주소지를 기재할 의무는 없습니다.
- ③ 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로(민법 제264조), 중개업자는 B의 동의 여부를 확인할 의무가 없습니다.
- ④ 매매계약의 핵심 요소인 매매대금은 계약 체결 시에 반드시 구체적으로 특정되거나, 사후에라도 객관적인 기준과 방법에 따라 확정할 수 있도록 정해져 있어야 합니다.
- ⑤ 중개업자는 중개대상물인 토지에 설정된 저당권과 같은 권리관계를 확인하고 의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 하여 의뢰인에게 손해가 발생하면 중개업자는 손해배상책임을 부담합니다.
관련 개념
중개업자는 중개의뢰인에 대하여 「공인중개사법」 및 「민법」상 선량한 관리자의 주의의무와 확인·설명의무를 부담합니다. 특히 중개대상물의 권리관계, 공법상 제한 등은 의뢰인의 권리 취득에 중대한 영향을 미치므로 이를 정확히 확인하고 설명해야 합니다. 이 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상 손해가 발생한 경우, 중개업자는 손해배상책임을 집니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과