주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①주민등록의 신고는 행정청이 수리한 때가 아니라, 행정청에 도달한 때 효력이 발생한다.
- ②등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.
- ③임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계한다.
- ④소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 임대차계약서에 확정일자를 받아야 최우선변제권을 행사할 수 있다.
- ⑤주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에는 미치지 않는다.
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정답 ② — 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 의한 임차권 등기가 경료된 주택을 그 후에 임차한 소액임차인은 보증금을 변제받을 수 있는 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이는 임차권등기명령 제도의 남용을 방지하기 위한 것입니다.
선지별 오답 이유
- ① 주민등록 신고는 행정청에 도달한 때가 아니라 행정청이 해당 신고를 수리하여 행정청의 내부적 의사표시가 외부로 표명된 때에 법적 효력이 발생합니다. 이는 행정행위의 효력 발생 시점에 대한 일반적인 원칙입니다.
- ② 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 된 주택을 그 후에 임차한 자는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이는 임차권등기명령 제도의 실효성을 확보하고 그 남용을 방지하기 위함입니다.
- ③ 임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각되면, 선순위 저당권이 소멸함에 따라 후순위 권리인 임차권도 함께 소멸합니다. 따라서 경매 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않으며, 임차인은 매수인에게 대항할 수 없습니다.
- ④ 소액임차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 경매신청등기 전까지 갖추어야 하지만, 확정일자를 받을 것을 요건으로 하지는 않습니다. 확정일자는 일반 우선변제권을 위한 요건입니다.
- ⑤ 주택임차인의 우선변제권은 주택뿐만 아니라 그 주택의 대지(토지) 환가대금에도 미칩니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 명시된 내용으로, 임차인의 보증금 회수를 최대한 보장하기 위한 조항입니다.
관련 개념
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정을 보장하는 법률입니다. 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등의 제도를 통해 주택 임차인을 보호하며, 임차권등기명령은 임차인이 임대차 종료 후에도 보증금을 받지 못하고 이사해야 할 경우 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 돕습니다. 특히, 최우선변제권은 소액임차인이 경매 시 다른 담보물권자보다 보증금의 일정액을 우선 변제받을 수 있도록 하는 강력한 보호 장치입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과