개업공인중개사가 중개의뢰인에게 중개대상물에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 토지의 소재지, 지목, 지형 및 경계는 토지대장을 통해 확인할 수 있다.
ㄴ. 분묘기지권은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 없다.
ㄷ. 지적도상의 경계와 실제경계가 일치하지 않는 경우 특별한 사정이 없는 한 실제경계를 기준으로 한다.
ㄹ. 동일한 건물에 대하여 등기부상의 면적과 건축물대장의 면적이 다른 경우 건축물대장을 기준으로 한다.
- ①ㄱ, ㄷ
- ②ㄴ, ㄹ
- ③ㄱ, ㄴ, ㄷ
- ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ② — 분묘기지권은 관습법상 물권으로 등기부에 공시되지 않으므로 등기사항증명서로 확인할 수 없으며, 건물의 면적과 같은 부동산의 표시사항은 건축물대장이 등기부보다 우선합니다. 따라서 ㄴ과 ㄹ 지문이 옳은 설명입니다.
선지별 오답 이유
- ① ㄱ. 토지대장으로는 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등을 확인할 수 있으나, 지형 및 시각적인 경계는 지적도나 임야도, 현장 답사를 통해 확인하는 것이 주된 방법이므로, 해당 설명은 적절하지 않습니다.
- ② ㄴ. 분묘기지권은 등기될 수 없는 관습법상의 물권이므로 등기사항증명서에는 공시되지 않으며, 현장 답사를 통해서만 그 존재를 확인할 수 있어 옳은 설명입니다.
- ③ ㄷ. 대법원 판례에 따르면 토지의 경계는 특별한 사정이 없는 한 지적공부(지적도 등)에 등록된 경계에 의하여 확정되어야 합니다. 따라서 지적도상의 경계가 실제 경계보다 우선하므로 해당 설명은 틀립니다.
- ④ ㄹ. 건물의 면적, 구조 등 부동산의 표시사항과 같은 사실 관계는 건축물대장이 등기부보다 우선하는 효력을 가집니다. 등기부 표제부의 내용이 건축물대장과 일치하지 않을 경우 건축물대장을 기준으로 등기부를 정리해야 하므로 옳은 설명입니다.
- ⑤ 해당 선택지는 ㄱ, ㄷ, ㄹ을 포함하고 있으나, ㄱ과 ㄷ은 틀린 설명이며 ㄴ과 ㄹ이 옳습니다.
관련 개념
부동산의 공시방법은 권리관계와 사실관계에 따라 다릅니다. 권리관계(소유권, 저당권 등)는 등기사항증명서를 통해 공시되고, 사실관계(소재, 지번, 지목, 면적 등)는 토지대장, 건축물대장 등 지적공부를 통해 공시됩니다. 특히 건물의 표시사항은 건축물대장이 등기부의 표제부보다 우선하는 효력을 가지며, 토지의 경계는 지적도상의 경계가 실제 경계에 우선하는 것이 원칙입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과