개업공인중개사가 보증금 1억 2천만원으로 주택임대차를 중개하면서 임차인에게 설명한 내용으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 확정일자를 받지 않더라도 주택의 경매 시 후순위저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받는다.
- ②주택 소재지가 대구광역시인 경우 보증금 중 2천만원에 대해서는 최우선변제권이 인정된다.
- ③다세대 주택인 경우 전입신고 시 지번만 기재하고 동ㆍ호수는 기재하지 않더라도 대항력을 인정받는다.
- ④대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후 증액된 임차보증금에 관하여는 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.
- ⑤확정일자를 먼저 받은 후 주택의 인도와 전입신고를 하면 그 신고일이 저당권설정등기일과 같아도 임차인이 저당권자에 우선한다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ④ — 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후 임차보증금을 증액한 경우, 증액된 보증금에 대한 대항력은 저당권자에게 주장할 수 없으며, 이는 해당 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게도 마찬가지이다.
선지별 오답 이유
- ① 주택임차인이 후순위 저당권자보다 우선하여 보증금 전액을 변제받기 위해서는 대항력 요건(주택 인도 및 주민등록) 외에 확정일자를 갖추어야 한다. 확정일자 없이도 최우선변제는 가능하나, 이는 소액보증금에 한정되며 본 지문의 보증금액은 해당 기준을 초과한다.
- ② 2016년 당시 대구광역시의 소액임차인 최우선변제 대상 보증금은 8천만원 이하이며, 변제받을 수 있는 금액은 2천7백만원이었다. 제시된 보증금 1억 2천만원은 최우선변제 대상에 해당하지 않으므로 이 선지는 틀리다.
- ③ 다세대주택의 경우 정확한 주거를 특정해야 대항력이 발생하므로, 전입신고 시 지번뿐만 아니라 동·호수까지 기재해야 대항력을 인정받을 수 있다. 동·호수를 기재하지 않으면 대항력이 발생하지 않는다.
- ④ 임차인의 대항력이 발생한 후 저당권이 설정되고 그 이후에 임차보증금이 증액되었다면, 증액된 부분에 대해서는 저당권자 및 저당권에 기해 경매받은 소유자에게 대항할 수 없다. 증액된 보증금은 새로운 임대차 계약으로 간주되어 해당 저당권보다 후순위가 되기 때문이다.
- ⑤ 주택임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 발생한다. 따라서 확정일자를 먼저 받았더라도 전입신고일과 저당권설정등기일이 같다면, 저당권은 즉시 효력을 발생하므로 임차인이 저당권자에 우선할 수 없다.
관련 개념
주택임대차보호법상 임차인은 대항력(인도 + 주민등록)과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 취득한다. 대항력은 다음 날 0시부터 발생하며, 소액임차인은 최우선변제권을 가질 수 있다. 보증금 증액 시 증액분은 새로운 우선변제권 발생 시점에 따라 기존 채권보다 후순위가 될 수 있다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과