부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법(discounted cash flow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ①장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
- ②장래 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래예측기법을 사용해서 이루어진다.
- ③현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
- ④순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
- ⑤할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ⑤ — 할인현금흐름분석법에서 요구수익률은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인할 때 사용되는 할인율을 의미합니다. (종합)자본환원율과 지분배당률은 단일 기간의 수익률 또는 직접환원법에서 사용되는 개념으로, 다기간 현금흐름을 할인하는 할인현금흐름분석법의 요구수익률과는 그 성격이 다릅니다.
선지별 오답 이유
- ① 할인현금흐름분석법의 정의로서, 미래의 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 투자 가치를 평가하는 방법이 맞습니다.
- ② 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재 데이터, 비교 부동산의 시장 자료를 기반으로 하며, 다양한 예측 기법을 활용하여 미래를 추정하는 것이 일반적입니다.
- ③ 투자 기간 중의 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라, 투자 종료 시 부동산 처분으로 인한 현금 유입(지분복귀액) 또한 현금흐름 추계에 포함되어야 합니다.
- ④ 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법은 모두 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 평가하는 대표적인 할인현금흐름분석법에 해당합니다.
- ⑤ 할인현금흐름분석법의 요구수익률은 미래 현금흐름을 할인하는 데 사용되는 할인율을 의미합니다. 반면 (종합)자본환원율은 직접환원법에서 사용되는 수익률이며, 지분배당률은 첫 해의 현금수익률을 나타내는 지표로서, 모두 할인현금흐름분석법에서 요구수익률로 사용되는 개념과는 다릅니다.
관련 개념
할인현금흐름분석법(DCF)은 미래에 예상되는 현금흐름을 현재 시점의 가치로 할인하여 투자 가치를 평가하는 방법입니다.
주로 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 등이 있으며, 투자의 장기적인 현금흐름을 고려한다는 장점이 있습니다.
여기서 요구수익률은 투자자가 투자로부터 최소한으로 얻고자 하는 수익률이자 미래 현금흐름을 현재가치로 변환하는 할인율입니다.
주로 순현가법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI) 등이 있으며, 투자의 장기적인 현금흐름을 고려한다는 장점이 있습니다.
여기서 요구수익률은 투자자가 투자로부터 최소한으로 얻고자 하는 수익률이자 미래 현금흐름을 현재가치로 변환하는 할인율입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과