甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의 없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙은 丙에게 甲의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
- ②乙과 丙사이의 임차권 양도계약은 유동적 무효이다.
- ③甲은 乙에게 차임의 지급을 청구할 수 있다.
- ④만약 丙이 乙의 배우자이고 X건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있다면, 甲은 임대차계약을 해지할 수 없다.
- ⑤만약 乙이 甲의 동의를 받아 임차권을 丙에게 양도하였다면, 이미 발생된 乙의 연체차임채무는 특약이 없는 한 丙에게 이전되지 않는다.
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정답 ② — 임차권의 무단 양도 계약은 양도인과 양수인 사이에서는 유효하며, 다만 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 유동적 무효로 보지 않는 것이 판례의 입장이다.
선지별 오답 이유
- ① 임차인은 임대인의 동의를 받아야만 임차권을 적법하게 양도할 수 있으므로, 임차권을 양도하기로 한 이상 양수인에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다. 따라서 옳은 설명이다.
- ② 임차권의 무단 양도 계약은 양도인과 양수인 사이에서는 유효하고, 다만 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이다. 유동적 무효로 보는 토지거래허가와 같은 특별한 사정이 적용되지 않으므로, 이 설명은 틀렸다.
- ③ 임차권이 무단으로 양도되더라도 임대인과 원래 임차인 사이의 임대차 계약은 임대인이 해지하지 않는 한 여전히 유효하게 존속한다. 따라서 임대인은 원래 임차인에게 계속해서 차임의 지급을 청구할 수 있다. 옳은 설명이다.
- ④ 판례는 임차인의 무단 양도가 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 없다고 본다. 배우자 등 밀접한 관계의 가족 간 동거하며 계속 사업을 하는 경우는 배신행위로 보지 않으므로, 이 설명은 옳다.
- ⑤ 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하는 경우, 양도 시점 이전에 발생한 연체차임채무와 같은 구 임차인의 과거 의무는 특별한 약정이 없는 한 신 임차인에게 승계되지 않는다. 따라서 이 설명은 옳다.
관련 개념
임차권의 무단 양도는 임대인에 대한 관계에서 무효이지만, 양도인과 양수인 사이에서는 유효한 계약이다. 다만, 임대인은 임차인의 무단 양도를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있으나, 임대인에 대한 배신행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 해지할 수 없다. 동의 있는 임차권 양도의 경우, 양도인의 채무 중 연체차임과 같은 과거의 채무는 특약이 없는 한 새로운 임차인에게 승계되지 않는다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과