甲과 친구 乙은 乙을 명의수탁자로 하는 계약명의신탁약정을 하였고, 이에 따라 乙은 2017. 10. 17. 丙소유 X토지를 매수하여 乙명의로 등기하였다. 이 사안에서 개업공인중개사가 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 적용과 관련하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 甲과 乙의 위 약정은 무효이다.
ㄴ. 甲과 乙의 위 약정을 丙이 알지 못한 경우라면 그 약정은 유효하다.
ㄷ. 甲과 乙의 위 약정을 丙이 알지 못한 경우, 甲은 X토지의 소유권을 취득한다.
ㄹ. 甲과 乙의 위 약정을 丙이 안 경우, 乙로부터 X토지를 매수하여 등기한 丁은 그 소유권을 취득하지 못한다.
- ①ㄱ
- ②ㄹ
- ③ㄱ, ㄴ
- ④ㄴ, ㄷ
- ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ① — 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따르면 명의신탁약정 자체는 언제나 무효입니다. 계약명의신탁에서 매도인의 악의 여부는 수탁자 명의 등기 유효성에 영향을 미치지만, 제3자에 대한 대항력은 제3자 보호규정에 의해 제한됩니다.
선지별 오답 이유
- ① 甲과 乙의 명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제1항에 따라 언제나 무효입니다. 매도인 丙의 선의·악의와 관계없이 약정 자체가 유효해지지 않습니다. 따라서 이 진술은 옳습니다.
- ② ㄹ 진술은 丙이 명의신탁 약정을 안 경우 丁이 소유권을 취득하지 못한다고 합니다. 그러나 丙이 명의신탁 사실을 알았더라도(악의), 乙 명의의 등기는 무효가 되지만, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제3항의 제3자 보호규정에 따라 丙은 그 무효를 乙로부터 매수한 제3자 丁에게 대항할 수 없습니다. 따라서 丁은 유효하게 소유권을 취득하므로, 이 진술은 틀립니다.
- ③ ㄱ은 옳지만, ㄴ은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정은 항상 무효이므로 틀린 내용입니다. 매도인의 선의 여부는 물권변동의 유효성에 영향을 줄 뿐 약정 자체를 유효하게 만들지 않습니다.
- ④ ㄴ은 위에서 설명한 바와 같이 틀린 내용이며, ㄷ 진술은 丙이 약정을 알지 못한 경우 乙의 등기가 유효하므로 乙이 소유권을 취득합니다. 甲은 乙에 대해 부당이득 반환(매수자금)을 청구할 수 있을 뿐, X토지의 소유권을 직접 취득하지 못하므로 ㄷ 역시 틀립니다.
- ⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 틀린 내용이므로 이 선지는 정답이 될 수 없습니다. (각 진술별 설명 참고)
관련 개념
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효입니다. 계약명의신탁에서 수탁자 명의의 등기는 매도인의 선의 여부에 따라 유효성이 결정됩니다. 매도인이 선의이면 수탁자 등기는 유효하고, 악의이면 무효입니다. 하지만 법 제4조 제3항에 따라 제3자는 명의신탁약정 또는 등기의 무효를 대항받지 않고 보호받습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과