부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 (가)순영업소득과 (나)세전지분복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?(단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)
| ㄱ. 기타소득 | ㄴ. 매도비용 |
| ㄷ. 취득세 | ㄹ. 미상환저당잔금 |
| ㅁ. 재산세 | ㅂ. 양도소득세 |
- ①가: ㄷ 나: ㄹ
- ②가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ
- ③가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ
- ④가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ
- ⑤가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ
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정답 ② — 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산정하며, 기타소득은 유효총소득 산정에, 재산세는 영업경비에 포함된다. 세전지분복귀액은 순매도액에서 미상환저당잔금을 차감하여 산정하므로, 매도비용과 미상환저당잔금이 필요하다.
선지별 오답 이유
- ① 가: ㄷ 나: ㄹ - (가) 순영업소득 산정 시 취득세(ㄷ)는 포함되지 않고, 취득 시 발생하는 초기 투자 비용이므로 영업현금흐름과는 무관하다. 따라서 이 선지는 (가) 부분에서 틀리다.
- ② 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ - (가) 순영업소득 산정을 위해 기타소득(ㄱ)은 유효총소득에 가산되고, 재산세(ㅁ)는 영업경비로 공제된다. (나) 세전지분복귀액 산정을 위해 매도비용(ㄴ)은 매도 가격에서 차감되어 순매도액을 계산하고, 미상환저당잔금(ㄹ)은 순매도액에서 차감된다. 이 선지는 모두 정확하다.
- ③ 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ - (나) 세전지분복귀액은 양도소득세(ㅂ) 공제 전의 현금흐름을 의미한다. 양도소득세는 세전지분복귀액에서 차감되어 세후지분복귀액을 계산하는 항목이므로 세전지분복귀액 산정 시에는 포함되지 않는다. 따라서 이 선지는 (나) 부분에서 틀리다.
- ④ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ - (가) 순영업소득 산정 시 취득세(ㄷ)는 포함되지 않으며, (나) 세전지분복귀액 산정 시 양도소득세(ㅂ)도 포함되지 않는다. 따라서 이 선지는 (가)와 (나) 모두에서 틀리다.
- ⑤ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ - (가) 순영업소득 산정 시 취득세(ㄷ)는 포함되지 않으며, (나) 세전지분복귀액 산정 시 양도소득세(ㅂ)도 포함되지 않는다. 따라서 이 선지는 (가)와 (나) 모두에서 틀리다.
관련 개념
부동산 투자 분석에서 현금흐름은 크게 보유기간 중 영업현금흐름과 처분 시 지분복귀액으로 나뉜다. 순영업소득(Net Operating Income, NOI)은 영업현금흐름 분석의 핵심 지표로, 유효총소득(Effective Gross Income, EGI)에서 영업경비를 공제하여 산정한다. 세전지분복귀액(Before-Tax Equity Reversion)은 부동산 처분 시 투자자가 회수하는 현금흐름으로, 순매도액(Net Sale Proceeds)에서 미상환저당잔금을 차감하여 계산한다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과