다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
| ○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120 m2 제3종일반주거지역 ○ 기준시점: 2018. 9. 1. ○ 거래사례의 내역 - 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100 m2 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 거래사례가격: 3억원 - 거래시점: 2018. 3. 1. - 거래사례의 사정보정 요인은 없음 ○ 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함 ○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함 ○ 상승식으로 계산할 것 |
- ①285,680,000원
- ②296,400,000원
- ③327,600,000원
- ④355,680,000원
- ⑤360,400,000원
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ④ — 거래사례비교법으로 대상 토지의 감정평가액을 산정하기 위해, 먼저 사례의 단위 면적당 가격을 구한 후, 시점수정과 개별요인 비교를 적용하여 대상 토지의 단위 면적당 가격을 도출하고, 이를 대상 토지의 면적과 곱하여 최종 감정평가액 355,680,000원을 계산합니다.
선지별 오답 이유
- ① 285,680,000원이라는 값은 개별요인을 5% 열세가 아닌 다른 방식으로 잘못 적용했거나, 다른 요소들을 누락했을 때 나올 수 있는 오답입니다.
- ② 296,400,000원이라는 값은 대상 토지의 단위 면적당 감정평가액(2,964,000원/m²)을 구하고 여기에 면적 100m²를 곱했을 때 나오는 값으로, 대상 토지의 실제 면적 120m²를 적용하지 않은 오답입니다.
- ③ 327,600,000원이라는 값은 시점수정 또는 개별요인 비교 중 하나를 잘못 적용하거나, 계산 과정에서 오류가 발생했을 때 나올 수 있는 오답입니다.
- ④ 거래사례의 단위 면적당 가격(3억원 / 100m² = 3,000,000원/m²)에 시점수정(1.04), 지역요인(1.0), 개별요인(0.95)을 적용한 단위 면적당 가격(3,000,000원 * 1.04 * 0.95 = 2,964,000원/m²)에 대상토지의 면적 120m²를 곱하면 355,680,000원이 됩니다. 이는 올바른 계산 결과입니다.
- ⑤ 360,400,000원이라는 값은 시점수정 또는 개별요인 비교치를 잘못 적용하거나, 다른 계산 오류로 인해 발생할 수 있는 오답입니다.
관련 개념
거래사례비교법은 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상 물건의 가치를 산정하는 방법입니다. 감정평가액은 사례가격에 사정보정, 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교 등을 곱하여 산정하며, 면적 등 단위 비교도 중요합니다. 이때 '상승식'은 각 요인을 단순히 더하는 것이 아니라 곱하여 반영하는 방식을 의미합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과