임대인과 임차인 사이의 약정으로 유효한 것은?(단, 일시사용을 위한 임대차가 아님을 전제로 함)
- ①임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정
- ②임차인의 과실 없는 임차물의 일부 멸실에 따른 차임감액청구권을 배제하는 약정
- ③건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에서 임차인의 건물매수청구권을 배제하는 약정
- ④건물임대인으로부터 매수한 부속물에 대한 임차인의 매수청구권을 배제하는 약정
- ⑤기간의 약정이 없는 임대차에서 임차인의 해지권을 배제하는 약정
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정답 ① — 임차권 양도 시 임대인의 동의를 요한다는 민법 제629조는 임의규정으로 당사자 간의 특약으로 배제될 수 있으므로, 동의 없이 양도할 수 있도록 하는 약정은 유효하다. 다른 선지들은 임차인에게 불리한 강행규정에 위반되어 무효이다.
선지별 오답 이유
- ① 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정은 민법 제629조의 임차권 양도 규정이 임의규정이므로, 당사자 간의 약정으로 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 정하는 것은 유효하다.
- ② 임차인의 과실 없이 임차물 일부가 멸실된 경우 차임 감액을 청구할 수 있는 권리(민법 제627조)는 임차인의 주거 안정 등을 위한 강행규정이므로, 이를 배제하는 약정은 임차인에게 불리하여 무효이다.
- ③ 건물 소유 목적 토지임대차에서 임차인의 지상물매수청구권(민법 제643조)은 임차인의 투하 자본 회수를 보장하는 강행규정이므로, 이를 배제하는 약정은 무효이다.
- ④ 임차인이 임대인으로부터 매수한 부속물에 대한 매수청구권(민법 제646조) 또한 임차인 보호를 위한 강행규정이므로, 이를 배제하는 약정은 무효이다.
- ⑤ 기간의 정함이 없는 임대차에서 임차인의 해지권(민법 제635조)은 당사자의 계약 존속 여부 결정권과 관련된 중요한 권리이므로, 이를 전적으로 배제하는 약정은 임차인에게 지나치게 불리하여 무효이다.
관련 개념
민법상 임대차 계약의 규정 중에는 당사자의 합의로 내용을 변경할 수 있는 임의규정과 당사자의 의사와 관계없이 강제적으로 적용되는 강행규정이 있다. 임차인의 보호를 목적으로 하는 규정들은 대부분 임차인에게 불리한 내용으로 약정하면 무효가 되는 편면적 강행규정이다. 이는 사회적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위함이다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과