甲소유의 X토지를 건물 소유의 목적으로 임차한 乙은 甲의 동의 없이 이를 丙에게 전대하였다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙과 丙 사이의 전대차계약은 유효하다.
- ②甲은 임대차계약이 종료되지 않으면 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.
- ③甲은 임대차계약이 존속하는 동안에는 X토지의 불법점유를 이유로 丙에게 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
- ④만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 보존등기를 마친 후 丁이 X토지의 소유권을 취득하였다면, 乙은 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다.
- ⑤만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 소유권을 임대차종료 전에 戊에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다.
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정답 ④ — 원칙적으로 임차인의 무단 전대는 임대차계약 해지 사유가 되어 지상물매수청구권이 인정되지 않지만, 예외적으로 신뢰 관계를 저해하지 않는 경미한 무단 전대의 경우에는 임대차계약이 해지되지 않으며 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 乙이 건물매수청구권을 행사할 수 없다고 단정하는 것은 틀린 설명이 될 수 있습니다.
선지별 오답 이유
- ① 乙과 丙 사이의 전대차계약은 유효하다는 지문은, 임대인 甲의 동의 없는 전대차라도 임차인 乙과 전차인 丙 사이에서는 유효하게 성립하는 계약이므로 옳은 설명입니다.
- ② 甲은 임대차계약이 종료되지 않으면 丙에게 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다는 지문은, 甲이 임차인 乙로부터 차임을 받고 있는 한, 丙의 점유로 인해 甲이 손해를 입는다고 볼 수 없으므로 부당이득반환을 청구할 수 없다는 것이 판례의 입장이므로 옳은 설명입니다.
- ③ 甲은 임대차계약이 존속하는 동안에는 丙에게 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없다는 지문은, 위 부당이득반환과 마찬가지로 甲이 乙로부터 차임을 받고 있는 상황에서는 丙의 점유로 인해 차임 상당의 손해를 입었다고 보기 어려우므로 옳은 설명입니다.
- ④ 乙이 丁에게 건물매수청구권을 행사할 수 없다는 지문은, 임차인의 무단 전대는 원칙적으로 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 중대한 채무불이행에 해당하여 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 그러나 예외적으로 무단 전대가 임대인에 대한 신뢰 관계를 파괴하지 않는 특별한 사정이 있는 경우(예: 부부간의 전대)에는 임대인이 계약을 해지할 수 없으며, 임차인은 여전히 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 '행사할 수 없다'고 단정하는 것은 틀린 설명이 됩니다.
- ⑤ 乙이 신축한 건물의 소유권을 임대차종료 전에 戊에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다는 지문은, 지상물매수청구권은 그 건물을 소유한 임차인이 행사하는 권리이므로 乙이 건물의 소유권을 戊에게 이전하였다면 더 이상 乙은 이 권리를 행사할 수 없으므로 옳은 설명입니다.
관련 개념
민법상 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 지상물매수청구권은 임대차 종료 시 임차인이 건물 등 지상물을 임대인에게 시가로 매수해달라고 청구할 수 있는 권리이나, 임차인의 채무불이행(중대한 무단 전대 등)으로 임대차가 해지된 경우에는 인정되지 않는 것이 원칙입니다. 다만, 예외적으로 신뢰 관계를 저해하지 않는 경미한 무단 전대의 경우 해지권이 발생하지 않으며, 이 경우 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과