부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?
부동산학개론- ①순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
- ②영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.
- ③세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
- ④세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
- ⑤부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.
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정답 ③ — 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하여 산정되므로, 이를 가산한다고 설명한 선지는 틀렸습니다. 부동산 현금흐름 분석 시 소득 흐름의 주요 단계를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
선지별 오답 이유
- ① 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 산정되므로 올바른 설명입니다.
- ② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련된 비용으로, 광고비, 전기세, 수선비 등은 모두 이에 해당하므로 올바른 설명입니다.
- ③ 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하여 계산되는 지분투자자의 세전 소득이므로, 가산한다고 한 설명은 틀렸습니다.
- ④ 세전지분복귀액은 자산 매각 시 지분투자자에게 돌아오는 금액으로, 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 공제한 금액이므로 올바른 설명입니다.
- ⑤ 부동산 투자의 수익은 보유 기간 중 발생하는 소득이득(운영 소득)과 처분 시 발생하는 자본이득(매각 이득)으로 구성되므로 올바른 설명입니다.
관련 개념
부동산 투자의 현금흐름 분석은 투자 의사결정의 핵심 단계입니다. 잠재총소득()에서 공실 및 불량채권()을 차감하고 기타수입()을 더해 유효총소득()을 구합니다. 유효총소득에서 영업경비()를 차감하면 순영업소득()이 되며, 여기에서 부채서비스액()을 공제하면 세전현금흐름()을 산출할 수 있습니다. 이는 투자자의 지분 수익률을 계산하는 데 활용됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과