부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?
- ①내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
- ②순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
- ③할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.
- ④수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
- ⑤민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ① — 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만들어 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율을 의미합니다. 주어진 선지에서는 순현재가치를 1로 만든다고 설명하여 잘못되었습니다.
선지별 오답 이유
- ① 내부수익률(IRR)은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 일치시켜 순현재가치(NPV)를 0으로 만드는 할인율을 말합니다. 순현재가치를 1로 만드는 것이 아니므로 이 설명은 틀렸습니다.
- ② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 차감한 값입니다. 이는 투자의 순증가 가치를 나타내는 지표로, 정확한 설명입니다.
- ③ 할인현금흐름기법은 미래에 발생할 현금흐름을 일정한 할인율(요구수익률 등)로 현재가치화하여 투자의 경제성을 분석하는 의사결정 기법입니다. 이는 DCF 기법의 기본적인 개념을 올바르게 설명하고 있습니다.
- ④ 수익성지수(PI)는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 비율을 의미합니다. 이 지수가 1보다 크면 투자 가치가 있는 것으로 판단하며, 정확한 정의입니다.
- ⑤ 민감도분석은 투자 모형의 여러 투입 변수(예: 임대료, 공실률 등)가 변화할 때, 그 결과값(순현재가치, 내부수익률 등)이 어떻게 변하는지 분석하여 투자의 위험을 평가하는 기법입니다. 이는 민감도분석의 목적을 올바르게 설명합니다.
관련 개념
할인현금흐름기법(DCF)은 부동산 투자 분석에서 화폐의 시간가치를 고려하여 미래 현금흐름을 현재가치로 환산해 투자의 경제성을 평가하는 중요한 기법입니다. 대표적으로 순현재가치법(NPV, ), 내부수익률법(IRR, 이 되는 할인율), 수익성지수법(PI, ) 등이 있습니다. 이러한 기법들은 서로 보완적인 관계를 가지며 투자 의사결정에 활용됩니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과