감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
- ①해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
- ②지역분석은 대상부동산에 대한 미시적ㆍ국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적ㆍ광역적 분석이다.
- ③인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
- ④동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
- ⑤대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
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정답 ② — 지역분석은 대상지역 전체에 대한 거시적 분석이며 표준적 이용과 가격 수준을 파악하는 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적 분석으로 최유효이용을 판정하는 것이므로, 두 분석의 특성이 뒤바뀐 선지가 틀렸다.
선지별 오답 이유
- ① 지역분석은 해당 지역의 표준적 이용 방식과 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 필수적이다.
- ② 지역분석은 대상지역 전체를 광범위하게 분석하는 거시적 접근 방식이며, 개별분석은 대상 부동산 자체에 집중하는 미시적 접근 방식이다. 따라서 두 분석의 설명이 서로 바뀌어 있다.
- ③ 인근지역은 대상 부동산이 속하며 이용이 동질적이고 지역적 가치 형성 요인을 공유하는 지역을 의미한다.
- ④ 동일수급권은 대상 부동산과 대체 경쟁 관계에 있는 다른 부동산들이 존재하는 광역적인 권역으로, 인근지역과 유사지역을 모두 포함한다.
- ⑤ 개별분석은 대상 부동산의 개별적인 특성을 분석하여 가장 합리적이고 효율적인 최유효이용을 판정하는 것을 목적으로 한다.
관련 개념
감정평가에서 지역분석은 대상 부동산이 속한 지역의 일반적인 특성과 표준적 이용을 분석하여 가치 수준을 파악하는 거시적 분석이다. 개별분석은 지역분석 결과를 토대로 대상 부동산 자체의 개별적 특성을 분석하여 최유효이용을 판정하고 구체적인 가격을 산정하는 미시적 분석이다. 두 분석은 상호 보완적 관계를 가지며, 지역분석이 선행되고 개별분석이 후행된다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과