[공인중개사 1차 제31회(2020) 26번]

선지별 오답 이유

• ① ㄱ은 자본시장에서 시장금리가 상승하면 자본의 기회비용이 증가하여 자본환원율이 함께 상승하는 것이 일반적이므로 옳은 설명입니다. 그러나 ㄴ은 자본환원율이 부동산 자산이 창출하는 순영업소득(NOI)을 해당 자산의 가격(V)으로 나눈 값($R = \frac{NOI}{V}$)이므로, 이를 곱한 값이라는 설명은 틀렸습니다. 따라서 ㄱ, ㄴ을 포함하는 이 선지는 옳지 않습니다.
• ② ㄱ은 자본의 기회비용을 반영하여 시장금리 상승 시 함께 상승하므로 옳은 설명입니다. ㄷ은 자본환원율이 요구수익률에서 자산 가격 상승에 대한 기대치($g$)를 뺀 값($R = r - g$)으로 볼 수 있어, 투자자들의 자산가격 상승 기대를 반영하므로 옳은 설명입니다. ㅁ은 프로젝트의 위험이 높아지면 투자자의 요구수익률이 증가하고 이에 따라 자본환원율도 상승하므로 옳은 설명입니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㅁ 모두 옳아 이 선지가 정답입니다.
• ③ ㄴ은 자본환원율 정의가 잘못되었으므로 틀린 설명입니다. ㄷ은 자산가격 상승 기대를 반영하므로 옳은 설명입니다. ㄹ은 자산 가격($V$)은 순영업소득(NOI)을 자본환원율($R$)로 나눈 값($V = \frac{NOI}{R}$)이므로, 자본환원율이 상승하면 자산 가격은 하락하게 되어 틀린 설명입니다. 따라서 ㄴ, ㄷ, ㄹ을 포함하는 이 선지는 옳지 않습니다.
• ④ ㄴ은 자본환원율의 정의가 틀렸으므로 잘못된 설명입니다. ㄹ은 자본환원율 상승 시 자산 가격이 하락하므로 틀린 설명입니다. ㅁ은 프로젝트 위험 증가 시 자본환원율이 상승하므로 옳은 설명입니다. 따라서 ㄴ, ㄹ, ㅁ을 포함하는 이 선지는 옳지 않습니다.
• ⑤ ㄱ, ㄷ, ㅁ은 옳은 설명이지만, ㄹ은 자본환원율 상승 시 자산 가격이 하락한다는 점에서 틀린 설명입니다. 따라서 ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ을 포함하는 이 선지는 옳지 않습니다.

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