다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
○ 공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.
○ 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.
- ①ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름
- ②ㄱ: 시점수정, ㄴ: 투자가치
- ③ㄱ: 사정보정, ㄴ: 복귀가치
- ④ㄱ: 사정보정, ㄴ: 현금흐름
- ⑤ㄱ: 사정보정, ㄴ: 투자가치
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정답 ① — 공시지가기준법은 비교표준지 공시지가를 기준으로 시점수정을 거쳐 가격시점의 가치를 산정합니다. 또한 수익환원법은 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 구하는 방식입니다.
선지별 오답 이유
- ① ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름은 공시지가기준법의 절차와 수익환원법의 대상 모두를 바르게 설명하고 있어 옳은 진술입니다. 공시지가기준법에서는 가격시점과 공시지가 기준 시점 사이의 가격 변동을 시점수정으로 반영하며, 수익환원법에서는 장래 순수익과 함께 현금흐름을 평가의 기초로 삼습니다.
- ② ㄱ: 시점수정은 옳지만, ㄴ: 투자가치는 특정 투자자의 주관적 가치를 의미하며, 일반적인 시장가치 평가 방식인 수익환원법에서 순수익이나 현금흐름과 같이 환원 또는 할인하는 직접적인 대상이 아닙니다.
- ③ ㄱ: 사정보정은 거래사례비교법에서 특수한 사정이 개입된 거래가격을 보정하는 것이므로, 공시지가기준법의 첫 단계에는 해당하지 않습니다. ㄴ: 복귀가치 또한 보유기간 만료 시 처분으로 얻을 수 있는 가치이기에 순수익이나 현금흐름과 같은 맥락으로 사용되지 않습니다.
- ④ ㄱ: 사정보정은 공시지가기준법의 단계에 해당하지 않아 틀린 설명입니다. ㄴ: 현금흐름은 옳지만, ㄱ이 틀렸으므로 전체 선지는 적절하지 않습니다.
- ⑤ ㄱ: 사정보정은 공시지가기준법에 적용되는 단계가 아니며, ㄴ: 투자가치 역시 수익환원법에서 직접적으로 환원하거나 할인하는 대상이 아니므로 모두 틀린 설명입니다.
관련 개념
감정평가 3방식 중 비교방식의 대표적인 방법인 공시지가기준법은 표준지의 공시지가를 기준으로 가격시점, 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인을 보정하여 대상 토지의 가액을 산정합니다. 수익방식 중 수익환원법은 대상 물건으로부터 장래 산출될 순수익 또는 현금흐름을 환원하거나 할인하여 가액을 구합니다. 이 두 방식은 부동산 감정평가의 핵심적인 방법입니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과