甲은 자신의 X건물에 관하여 乙과 전세금 1억원으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 乙명의로 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①전세권존속기간을 15년으로 정하더라도 그 기간은 10년으로 단축된다.
- ②乙이 甲에게 전세금으로 지급하기로 한 1억원은 현실적으로 수수될 필요 없이 乙의 甲에 대한 기존의 채권으로 전세금에 갈음할 수도 있다.
- ③甲이 X건물의 소유를 위해 그 대지에 지상권을 취득하였다면, 乙의 전세권의 효력은 그 지상권에 미친다.
- ④乙의 전세권이 법정갱신된 경우, 乙은 전세권갱신에 관한 등기 없이도 甲에 대하여 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.
- ⑤합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙 앞으로 전세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다.
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정답 ⑤ — 전세권설정등기는 전세권의 존속기간 시작일 전에 마쳐지더라도 유효한 등기로 인정되며, 단지 그 효력이 장래의 시점부터 발생하는 것이다. 따라서 기간 시작 전 등기를 무효로 추정하는 것은 잘못된 설명이다.
선지별 오답 이유
- ① 전세권의 존속기간은 최장 10년을 넘을 수 없으므로, 당사자가 15년으로 정했더라도 그 기간은 10년으로 단축되는 것이 맞다.
- ② 전세금은 현실적인 수수 외에 전세권자의 기존 채권으로도 갈음할 수 있다는 것이 판례의 태도이다.
- ③ 건물 전세권의 효력은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 사용권(지상권, 임차권)에도 미친다.
- ④ 건물 전세권이 법정갱신된 경우, 갱신등기 없이도 전세권설정자인 甲뿐만 아니라 제3자에게도 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 전세권 존속기간이 시작되기 전에 이루어진 전세권설정등기라도 당사자 간 전세권 설정 합의가 있었다면 무효로 추정되지 않고, 장래에 유효하게 될 등기로 보므로 이 설명은 틀렸다.
관련 개념
전세권은 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말한다. 민법상 전세권의 존속기간은 최장 10년으로 제한되며, 건물 전세권의 법정갱신은 등기 없이도 제3자에게 효력이 발생한다. 전세권설정등기는 물권 변동의 유효요건 중 하나이나, 그 효력의 발생 시점은 등기 시점이 아닌 전세권의 실제 시작일이 될 수 있다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과