甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하는 계약을 체결하고 乙로부터 계약금을 수령하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ①乙이 지급한 계약금은 해약금으로 추정한다.
- ②甲과 乙이 계약금을 위약금으로 약정한 경우, 손해배상액의 예정으로 추정한다.
- ③乙이 중도금 지급기일 전 중도금을 지급한 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
- ④만약 乙이 甲에게 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우, 甲은 수령한 금액의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.
- ⑤만약 X토지가 토지거래허가구역 내에 있고 매매계약에 대하여 허가를 받은 경우, 甲은 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ⑤ — 토지거래허가구역 내 매매계약이 허가를 받은 경우라도 이는 계약의 유효성이 확정된 것일 뿐 이행의 착수로 볼 수 없습니다. 따라서 매수인이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수하기 전이라면, 매도인은 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
선지별 오답 이유
- ① 매수인이 지급한 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되며, 이는 민법 제565조와 판례의 입장입니다.
- ② 계약금을 위약금으로 약정한 경우, 특별한 사정이 없다면 이는 손해배상액의 예정으로 추정하는 것이 판례의 태도입니다.
- ③ 매수인이 중도금 지급기일 전이라도 중도금을 지급하면 이행의 착수로 간주되므로, 이후에는 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없습니다.
- ④ 매수인이 약정한 계약금의 일부만 지급한 경우, 매도인은 실제 수령한 금액의 배액만으로는 계약을 해제할 수 없고, 약정한 계약금 전액의 배액을 상환해야만 해제할 수 있습니다. 따라서 수령한 금액의 배액을 상환하고는 해제할 수 없다는 진술은 옳습니다.
- ⑤ 토지거래허가구역 내에서 매매계약에 대한 허가를 받은 것은 계약의 효력이 확정된 것일 뿐, 이행의 착수로 보지 않습니다. 따라서 이행 착수 전이라면 매도인은 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으므로, 해제할 수 없다는 진술은 틀렸습니다.
관련 개념
계약금은 해약금의 성질을 가지는 것이 원칙이며, 별도의 약정이 있는 경우 위약금이나 위약벌의 성질도 가질 수 있습니다. 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능하며, 이행의 착수 시점은 중도금 지급 등이 대표적입니다. 토지거래허가는 계약의 유효성 요건이지 이행의 착수로 볼 수 없으므로, 허가 후에도 이행 착수 전에는 해약금 해제가 가능합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과