다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원
○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5%
○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40%
○ 환원율: 10%
- ①245,000,000 원
- ②266,000,000 원
- ③385,000,000 원
- ④399,000,000 원
- ⑤420,000,000 원
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정답 ④ — 직접환원법을 적용하여 가능총소득에서 공실 및 대손충당금을 차감하여 유효총소득을 구하고, 유효총소득에서 영업경비를 제외하여 순영업소득을 산출한 후, 이를 환원율로 나누어 수익가액을 산정한다.
선지별 오답 이유
- ① 이는 순영업소득을 잘못 계산하거나 환원율을 다르게 적용했을 때 나올 수 있는 오답이다.
- ② 이 금액은 유효총소득의 40%에 해당하는 영업경비와 일치하여, 계산 과정에서 영업경비를 수익가액으로 착각했을 때 나올 수 있는 오답이다.
- ③ 공실상당액 5%만 제외하고 영업경비 계산에서 오류가 있었거나, 순영업소득을 38,500,000원으로 잘못 계산했을 때 나올 수 있는 오답이다.
- ④ 가능총소득에서 공실상당액을 제외하여 유효총소득을 구하고, 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 순영업소득 39,900,000원을 도출한 후, 이를 환원율 10%로 나누어 정확히 산출된 수익가액이다.
- ⑤ 유효총소득 계산이나 영업경비 계산에서 오류가 발생하여 순영업소득이 42,000,000원으로 잘못 계산되었을 경우 나올 수 있는 오답이다.
관련 개념
수익환원법 중 직접환원법은 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순영업소득()을 환원율()로 직접 나누어 수익가액()을 산정하는 방식이다. 의 공식이 사용된다. 이때 순영업소득은 가능총소득에서 공실상당액 및 대손충당금을 제외한 유효총소득에서 영업경비를 차감하여 구한다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과