부동산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
(단, 다른 조건은 동일함)
부동산학개론(단, 다른 조건은 동일함)
- ①수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다.
- ②투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재할 수 있다.
- ③세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다.
- ④투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다.
- ⑤총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.
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정답 ① — 승수법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 어림셈법이므로, 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석한다는 설명은 틀렸다. 시간가치를 반영하는 대표적인 방법은 순현재가치법과 내부수익률법이다.
선지별 오답 이유
- ① 수익률법과 승수법 중 승수법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자분석기법이므로, 시간가치를 반영한다는 설명은 잘못되었다. 수익률법 중 내부수익률법 등은 시간가치를 반영한다.
- ② 내부수익률법은 투자기간 중 현금흐름의 부호 변동이 여러 번 발생할 경우, 방정식의 해가 복수로 나타나 복수의 내부수익률이 도출될 수 있는 한계를 가진다.
- ③ 세후지분투자수익률은 투자자가 실제로 투자한 지분투자액 대비 세후현금흐름의 비율을 의미하며, 투자자의 수익성을 측정하는 지표 중 하나이다.
- ④ 투자의 타당성 분석은 총투자액 기준(예: 총소득승수, 순소득승수)과 지분투자액 기준(예: 세전현금흐름승수, 세후현금흐름승수)으로 나눌 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 총소득으로 나누는 지표로 총투자액 기준 분석에 해당한다.
- ⑤ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 연간 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내므로, 이 비율이 높을수록 소득 대비 부채 상환 부담이 커져 채무를 상환하지 못할 위험이 증가한다.
관련 개념
부동산 투자 분석 기법은 화폐의 시간가치를 고려하는 방법(할인현금수지분석법: 순현재가치법, 내부수익률법 등)과 고려하지 않는 방법(어림셈법: 승수법, 수익률법 등)으로 나눌 수 있다. 승수법은 투자액을 특정 수익으로 나눈 값으로, 투자자금 회수 기간을 측정하는 데 주로 사용되며 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. DTI는 대출 상환 능력을 평가하는 지표로, 차입자의 소득 안정성과 재정 건전성을 판단하는 데 중요한 역할을 한다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과