매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 「민사집행법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무- ①후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
- ②전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
- ③유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
- ④최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
- ⑤매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
선지를 골라 바로 채점해 보세요.
정답 ③ — 유치권은 점유를 계속하여 채무의 변제를 간접적으로 강제하는 권리이며, 경매 매수인에 대하여 그 피담보채권의 직접적인 변제를 청구할 수는 없습니다. 유치권자는 목적물 인도를 거절할 수 있을 뿐, 경매 매수인에게 채무 변제를 직접 요구하는 채권적 청구권은 없습니다.
선지별 오답 이유
- ① 후순위 저당권자가 경매를 신청하더라도 선순위 저당권을 포함한 모든 저당권은 매각으로 인해 소멸하여 매수인이 깨끗한 소유권을 취득합니다. 이는 부동산 경매의 '말소기준권리' 원칙에 따른 것입니다.
- ② 전세권이나 등기된 임차권이 저당권 등 담보권보다 후순위인 경우, 즉 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸됩니다. 이는 민사집행법 제91조 제3항의 내용으로, 대항력 여부에 따라 권리 소멸 여부가 결정됩니다.
- ③ 유치권은 점유를 계속하여 채무 변제를 간접적으로 강제하는 권리이므로, 유치권자는 경매로 목적물을 매수한 자에게 그 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다. 그러나 매수인에게 직접 유치권의 피담보채권의 변제를 청구할 권리는 없습니다. 채권의 변제 청구는 원래 채무자에게 해야 합니다.
- ④ 최선순위 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하여 배당에 참가하면 그 전세권은 매각으로 소멸됩니다. 만약 배당요구를 하지 않는다면 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있어 소멸하지 않고 매수인이 전세권의 부담을 안게 됩니다.
- ⑤ 매수인은 매각대금을 전부 납부한 때에 경매 목적물에 대한 권리, 즉 소유권을 취득합니다. 이는 민사집행법 제135조에 명시된 매각의 효과입니다.
관련 개념
「민사집행법」은 경매 절차를 규정하여 채무자의 재산을 매각하고 그 대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 법률입니다.
특히 부동산 경매에서는 권리의 소멸 여부와 매수인의 권리 취득 시점이 중요하게 다루어지며, 매수신청대리인은 이러한 내용을 위임인에게 정확하게 설명해야 합니다.
유치권은 점유를 요건으로 하는 물권으로, 피담보채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리이지만, 직접적인 변제 청구권은 채무자에게만 행사 가능합니다.
특히 부동산 경매에서는 권리의 소멸 여부와 매수인의 권리 취득 시점이 중요하게 다루어지며, 매수신청대리인은 이러한 내용을 위임인에게 정확하게 설명해야 합니다.
유치권은 점유를 요건으로 하는 물권으로, 피담보채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있는 권리이지만, 직접적인 변제 청구권은 채무자에게만 행사 가능합니다.
출처: 한국산업인력공단, Q-Net 자료실 · 공공누리 제1유형 · AI 해설 · 자동 검증 통과